Задаток: как оформить договор о задатке при купле-продаже квартиры.

Опубликовано: 02.02.2014

Просмотров: 12365

Начну с того, что в моей практике, почему то люди часто путают понятия задатка с понятием залог, хотя это совершенно разные по значению термины. Сегодня подробнее о задатке!

 

Как правило, с момента принципиального согласия на сделку Продавца и Покупателя до сдачи документов на регистрацию и полного расчета, проходит немало дней. И если стороны договорились просто «на словах» о будущей сделке – это вызывает большое волнение и эмоциональное напряжение: ведь нет никаких гарантий! Все важные условия можно обговорить уже «на берегу» при заключении договора о задатке и таким образом зафиксировать документально желания Продавца и Покупателя. 

 

Посмотрим, что нам говорит гражданский кодекс о задатке?

Ст.380 ГК РФ «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Проще говоря, Покупатель передает Продавцу некоторую сумму (на практике в Кирове это составляет примерно от 10000 до 30000 руб.), подтверждая намерение продавца - продать квартиру, а у покупателя – ее купить.

Законодатель предусмотрел санкции в случае, если что-то не получится. Например, если Продавец, по каким либо причинам, отказывается продавать квартиру, то Покупатель вправе потребовать от него уплатить двойную сумму задатка. Если Покупатель, по каким либо причинам, отказывается купить квартиру, то Продавец вправе оставить у себя сумму задатка и более того, потребовать возмещения убытков. Но все это решается в судебном порядке на случай, если стороны между собой не смогут договориться.

Внимание! Задаток всегда должен оформляться в письменном виде, независимо от суммы и условий. Например, если оформляется задаток распиской «от руки», это будет считаться авансом и в последствие в суде будет трудно доказать обратное. Здесь необходимо помнить о правильном составлении документа, используя нужные юридические термины.

Какие условия должны быть прописаны в договоре задатка?

  Исходя из своей практики, могу посоветовать, прописать следующие условия:

 

 - ФИО, паспортные данные, адреса регистрации (проживания) сторон.

 - В предмете договора, необходимо указать, какой объект недвижимости продается: Квартира, Жилая комната или другое. На основании чего продавцу принадлежит этот объект, например, на основании договора купли-продажи или иное основание. Каким документом это подтверждается, как правило, это Свидетельство о государственной регистрации права. Может случиться так, что право не зарегистрировано, тогда у Продавца может быть, например, Свидетельство о наследстве или Договор безвозмездной передачи или иное.

 - Какую сумму задатка Покупатель вносит Продавцу. Не забудьте указать, что Покупатель вносит сумму в счет стоимости приобретаемой квартиры, а также условие о том, что сумма вносится в счет доказательства заключения в последующем договора купли-продажи.

 - Зафиксируйте стоимость квартиры, тем самым вы будете подстрахованы, что цена не измениться.

 - Срок заключения договора купли-продажи – это дата, не позднее которой стороны должны подписать договор купли-продажи и определить сроки подачи документов на гос.регистрацию, т.к. согласно ст. 223 ГКРФ у Покупателя возникает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации.

- Укажите, каким способом будут передаваться денежные средства по договору купли-продажи, например, наличным путем или на расчетный счет Продавца.

 

- Укажите, в какие сроки должна быть выплачена двойная сумма задатка, в случае, если Продавец откажется продавать квартиру.

 

- Обязательно укажите, что Продавец, после получения задатка, не будет осуществлять никаких действий, направленных на отчуждение квартиры в пользу третьих лиц.

 

- Можно включить условия освобождения квартиры – сроки выписки всех зарегистрированных граждан. Уточнить у продавца, остается ли какое-нибудь имущество и включено ли оно в счет стоимости квартиры.

 

- Напишите, условие, что договор задатка является силой расписки.

Рекомендации Покупателю. Посмотреть в наличие документы на квартиру: Свидетельство о государственной регистрации права, документ – основание приобретения квартиры, технический паспорт. Попросить у Продавца справку из ЖКО или УК о размерах коммунальных платежей и о зарегистрированных в квартире гражданах. Есть ли задолженность по оплате коммунальных платежей? Уточните у Продавца, есть ли обременение на этой квартире. Это можно сделать и самостоятельно, заказав выписку из ЕГРП на сайте Росреестра. Являются ли собственниками несовершеннолетние дети?

Рекомендации Продавцу. Уточните, каким способом будет уплачена стоимость квартиры, например, наличными денежными средствами или кредитными (ипотечными). Не пугайтесь, пожалуйста, если к Вам придет «ипотечник». Собрать полный пакет документов для ипотеки вам поможет специалист, как и составить договор задатка и в последующем, договор купли-продажи. Если вы все-таки решили действовать самостоятельно, придерживайтесь, пожалуйста, необходимых правил и настраивайтесь всегда на положительный результат.

 

 

Читайте другие материалы: