Хитростям продавцов жилья с задатком положен конец

Опубликовано: 22.07.2015

Недобросовестных продавцов жилья обязали возвращать несостоявшемуся покупателю полученный задаток в двойном размере.

Законодатели потихоньку наводят порядок на рынке недвижимости. Вступившие в силу изменения в статье 380 ГК РФ о том, что задаток стал полноправным способом обеспечения гарантии сделки по покупке жилья, облегчили жизнь многим россиянам. Новация действует всего месяц, но уже можно говорить о ее эффективности.

Наконец-то разорван порочный круг, с которым сталкивалось большинство покупателей квартир. Раньше как было: между покупателем и продавцом заключался предварительный договор купли-продажи, в счет стоимости приобретаемой квартиры покупатель вносил продавцу некую сумму, а потом продавец вдруг передумывал (скажем, нашелся покупатель, который согласен платить больше) — и всё, наказать такого продавца и вернуть свой задаток в двойном размере, как предписывает закон (ст. 380–381 ГК РФ), несостоявшийся покупатель не мог.

— Суды в большинстве случаев отказывались признавать эти деньги задатком, — объясняет читателям Sobesednik.ru тонкости законодательства начальник юридической службы «Нора-недвижимость» Александр Перепелкин. — Чем они мотивировали отказ? Тем, что обязательства по оплате недвижимости возникают только при заключении основного договора купли-продажи, поэтому задатком можно было считать лишь сумму, переданную в счет платежа по этому основному договору. В итоге средства, переданные по предварительному договору, суды считали всего лишь авансом.

Слова похожие, а юридическая суть у них разная. Вот и получалось, что виновная в неисполнении предварительного договора сторона легко избегала ответственности, предусмотренной правилами о задатке.

Неудивительно, что профессиональные участники рынка недвижимости избегали заключать предварительные договоры купли-продажи, отдавая предпочтение иным способам обеспечения, таким как неустойка (штраф) или обеспечительный платеж.

Но у этих видов обеспечения есть существенные минусы. К примеру, размер неустойки может быть сильно снижен (ст. 333 ГК РФ) судом по сравнению с той суммой, что прописана в предварительном договоре. Нередко, кстати, так и происходило.

Еще хуже выходило, если граждане на свой страх и риск, без юристов, все же заключали с потенциальным продавцом предварительные договоры. Только в суде они узнавали, что закон не позволяет обязать продавца выполнить обязательства по договору или вернуть задаток.

— Теперь, когда законодатели дополнили ст. 380 ГК РФ пунктом 4, — продолжает Перепелкин, — ситуация с невыполненными продавцами квартир обязательствами и пострадавшими покупателями, оставившими задаток, резко изменилась. В соответствии с этим новым пунктом по соглашению сторон (если иное не установлено законом) задатком может быть обеспечено исполнение обязательств по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Проще говоря: если вы заключили предварительный договор, по которому вам обязались продать квартиру по такой-то сумме, и вы заплатили задаток, то продавец обязан заключить с вами основной договор, прописав в нем те же условия — цену и сроки оплаты. Если же по каким-то причинам по вине продавца этого не происходит, задаток должен вернуться покупателю — в двойном размере.

Скворцова Елена

Источник: http://sobesednik.ru