В нужное время. На каком этапе строительства дома лучше всего купить квартиру?

Опубликовано: 13.05.2015

Просмотров: 1709

Покупка квартиры остается важнейшим и крупнейшим финансовым решением в жизни большинства россиян. Вложение солидной суммы в недвижимость всегда сопряжено с рисками, и задача каждого покупателя – понять, как потрать деньги с умом и не остаться без крыши над головой, потеряв все накопления.

 

В целях экономии люди обращаются к рынку первичной недвижимости и покупке квартиры в строящемся доме. Можно стать владельцем жилья на любом этапе строительства: от фазы согласования будущего проекта здания до непосредственной сдачи объекта. Чтобы понять, когда лучше осуществить покупку, стоит определиться с целями и учесть возможные риски этой сделки.

 

Почему растут цены?

 

С момента начала реализации проекта до его окончания цены на квартиры в одном и том же доме могут вырасти в полтора раза. Частично рост цен зависит от типа дома. Панельные дома строятся, как правило, быстрее, чем кирпично-монолитные, поэтому и цены на квартиры в них меняются меньше. Кроме того, чем быстрее идет строительство, тем меньше риск, что объект не сдадут в срок. Это относится и к выбору высоты дома: чем выше здание, тем дольше идет работа, а значит, цены и риски в итоге прибавляются с каждым этажом.

 

Большое влияние на рост цен оказывает развитие инфраструктуры района, где строится здание. Если одновременно с реализацией проекта в квартале прокладывают маршруты городского транспорта, открывают культурные и общественные объекты, появляются магазины и облагораживается территория, то стоимость квадратного метра после ввода здания в эксплуатацию будут намного выше той, что предлагалась при начальных этапах. Так, например, сильно меняются цены на жилье в динамично развивающихся пригородах.

 

Приступая к реализации объекта, застройщик вкладывает в площадку десятки миллионов рублей. Огромных затрат требуют работы на начальном этапе строительства, поэтому компании стремятся поскорее компенсировать расходы. Для этих целей они готовы продавать квартиры в стоящихся объектах по существенно заниженным ценам. Однако гарантировать сдачу проекта в срок и отсутствие кризисов и прочих форс-мажоров во время строительства весьма проблематично. Именно поэтому мы рассмотрим преимущества и недостатки покупки квартир на разных этапах реализации проектов.

 

Стадия согласования документации

 

Еще до начала строительства многоэтажного дома компании предлагают приобрести жилье по низким ценам. В этом случае появляется возможность сэкономить до 60% от стоимости квартиры после сдачи объекта. Согласно Федеральному закону № 214 застройщик не имеет права продавать квартиры до согласования необходимой документации. Но после покупки участка под строительство многие компании начинают предлагать клиентам заключить договор о бронировании жилья или предварительной купли-продажи. Стоит отнестись к этому очень внимательно, потому что, несмотря на заманчивые цены, этот этап является самым рискованным в плане вложений. Договор предварительной купли-продажи не дает права собственности на квартиру, а лишь фиксирует намерение сторон в будущем заключить основную сделку купли-продажи. Такой договор не проходит процедуру обязательной государственной регистрации в Росреестре, поэтому его можно заключить бесконечное количество раз на один и тот же объект. Таким образом, покупатель может спустя несколько лет узнать, что является далеко не единственным владельцем заветной квартиры.

 

К тому же строительство дома в силу различных причин может так и не начаться или остановиться на одном из последующих этапов. И в любом случае, переезда в новую квартиру придется ждать еще долгие годы.

 

Котлован

 

После оформления всей документации и подтверждений разрешения на строительство начинается нулевая стадия строительства: подготовка фундамента. Именно на этом этапе официально открываются продажи квартир. В это время цены на недвижимость будут на 30-40% ниже, чем после сдачи объекта. Существенным преимуществом этапа котлована является большой выбор квартир. Можно приобрести жилье на любом этаже, любой площади и планировки. К завершению строительства такого ассортимента уже не будет.

 

Хотя риски при покупке на этом этапе меньше, чем на предыдущем, все же стоит помнить о том, что возведение дома может затянуться. На ранних этапах имеет смысл приобретать жилье только у надежных компаний. Нужно поискать информацию о застройщике и проверить, не состоит ли он в «черных списках», все ли в порядке с документами, узнать, кто является инвестором строительства и каково его финансовое положение. Необходимо выяснить, какие еще проекты осуществила эта компания и случались ли задержки со сдачей объектов ранее.

 

Строительно-монтажные работы

 

Выглядывающий из-за забора вокруг стройки возведенный первый-второй этаж здания является лучшей рекламой для покупателей. На этом этапе квартиры раскупаются особенно активно, и выбор становится с каждым днем все скуднее. Риски при покупке становятся все меньше с каждым отстроенным этажом, а вот цены существенно растут. В почти готовом доме уже практически не остается свободных квартир, и продажи часто совершаются по договору переуступки с более расторопным владельцем, а не с застройщиком.

 

Заключительный этап

 

На этом этапе возведение стен уже завершено. Ведутся работы по подключению дома к инженерным сетям, внутренней и внешней отделке и благоустройству территории. Строительство считается завершенным после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. После этого застройщик оформляет право собственности сначала на себя, а потом на дольщиков. Считается, что в это время безопаснее всего покупать жилье. Правда, к моменту сдачи объекта почти все квартиры часто бывают уже раскуплены. Да и цены на жилье в готовом только что отданном в эксплуатацию доме будут очень высоки. Даже в соседних новых домах, заселение в которые состоялось всего пару лет назад, квартиры будут стоить в среднем на 10% дешевле.

 

Цели и средства

 

При выборе этапа строительства для покупки квартиры важно ориентироваться и на цель покупки. Покупателю, которому нужна собственная жилплощадь, куда он планирует переехать в ближайшее время, приходится ограничить выбор проектами, находящимися на последней стадии реализации. Хотя цены на этом этапе и будут высоки, исчезают риски ввязаться в инвестирование недостроя.

 

Если же дольщик рассматривает новую квартиру как финансовое вложение, то подойдет покупка на ранних стадиях строительства. К примеру, купив студию на этапе котлована, к окончанию строительства здания можно перепродать ее по более высокой цене и приобрести себе жилье гораздо большей площади. Разумеется, стоит помнить о возможных рисках и внимательно ознакомиться со своей документацией застройщика.

 

Если же покупатель надеется сдавать новую квартиру и вернуть и приумножить вложенные средства таким образом, то ему имеет смысл рассмотреть покупку недвижимости в доме, где в разгаре строительно-монтажные работы. Так уже примерно через год он сможет найти арендатора и начать получать прибыль.