Стоит ли идти в банк за ипотекой? Чем оборачиваются попытки банков реанимировать этот вид кредитования

Опубликовано: 18.08.2015

Просмотров: 1314

Начало и середина лета ознаменовались массовым снижением ставок по ипотечным кредитам на объекты недвижимости вторичного рынка. Как это отразилось на покупателях и улучшило ли положение дел в сегменте? Мы приводим мнения специалистов.

 

Что делают банкиры

 

По заверениям экспертов компании «ИНКОМ-Недвижимость», крупнейшие игроки рынка ипотечного кредитования в июне и июле предприняли попытку развернуться лицом к покупателям объектов на вторичном рынке. Для этой категории клиентов практически все банки снизили процентные ставки в диапазоне 0,5−1% от действовавших ранее. Отдельные кредитно-финансовые организации одобряли кредит в случае предоставления минимального пакета документов, а также внедряли дополнительные опции, позволявшие дополнительно уменьшать проценты по кредиту (при этом вилка бонусных преференций колебалась в границах от 0,25 до 1,5 процентного пункта).

 

Таким образом средневзвешенная ставка по жилищным займам к концу июля опустилась до отметки 13,5% годовых (вместо 16−17% в самом начале 2015 года), вплотную приблизившись к значениям ипотеки с госсубсидированием для объектов первичного рынка (12%).

 

Это стало возможным по нескольким причинам, считает руководитель «инкомовского» департамента вторичного рынка Сергей Шлома. Во-первых, кредитно-финансовыми организациями движет желание улучшить свой кредитный портфель за счет так называемых «обменщиков», которые в сложившейся экономической ситуации являются наиболее надежными заемщиками. Во-вторых, риски кредиторов, подвизающихся на «вторичке», существенно ниже, чем в сегменте нового жилья. В-третьих, на данный момент не менее половины ипотечного спроса (причем нереализованного) сосредоточено именно в этом сегменте. В сложившихся финансовых реалиях, заключает эксперт, можно говорить о том, что оптимальные для банков показатели по кредитам подобного рода к настоящему моменту достигнуты.

 

Как реагируют покупатели

 

В последние месяцы, отмечает исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов, в среде ипотечных заемщиков заметно изменились приоритеты в части сроков кредитования на рынке вторичной недвижимости столичного региона.

 

В частности, доля граждан, предпочитающих заключать кредитные договоры с банками сроком на 10−20 лет, снизилась до 42% от общего числа обратившихся (против 62,2% в первом квартале года).

 

Вместе с этим количество россиян, оформляющих ипотеку на срок более 20 лет, выросло в два раза. Если в первом квартале 2015 года надолго связываться с жилищным кредитом соглашалось примерно 9,4% от общей массы заемщиков, то за последние месяцы этот показатель достиг отметки в 19,8%.

 

Одновременно с этим произошли изменения и в возрастном составе получателей банковского займа.

 

Например, в начале 2015 года в числе клиентов банков по вопросам ипотечного кредитования фигурировали россияне в возрасте старше 60 лет, пусть даже их доля в общем потоке заемщиков и была совсем незначительной (около 1%). Однако в итогах второго квартала, констатируют «миэлевцы», эта категория граждан уже нигде не фигурирует.

 

Людям в возрасте от 50 до 60 лет в этот же период кредиты на приобретение жилья одобрялись всего лишь в 5,4% случаев. Если сравнить ситуацию с первым кварталом года, то налицо более чем двукратное снижение, подчеркивают сотрудники «МИЭЛЬ». Уменьшилось также и число заемщиков в возрасте 20−30 лет (27,6% от общего количества одобренных договоров по итогам второго квартала этого года против 32,1% в первом квартале).

 

Только лишь в двух случаях был зафиксирован прирост. Во-первых, с 15,1% (начало года) до 17% (конец второго квартала) выросло число заемщиков в возрасте от 40 до 50 лет. Во-вторых, на 7,9% (42,1% в первом квартале против 50% к июлю месяцу) увеличилось число держателей ипотечных кредитов в возрасте от 30 до 40 лет.

 

Подобная ситуация вполне объяснима, считает руководитель одного из отделений «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова. В условиях продолжающейся экономической нестабильности взваливать на себя многомиллионные обязательства способен только максимально безрисковый заемщик, а возраст, в данном случае, является одним из определяющих факторов, поясняет эксперт.

 

Да и вообще, рассуждают специалисты из «ИНКОМа» и «МИЭЛЬ», финансовые возможности граждан в условиях сложной экономической ситуации снижаются, а твердой уверенности в стабильности своего материального положения нет и в помине. Именно поэтому клиенты банков предпочитают платить за ипотеку дольше, но зато меньшими суммами.

 

Неутешительные итоги

 

Стоит отметить, что вместе с понижением ставок жесткость требований кредиторов к заемщикам и состоянию залоговой недвижимости не смягчаются. Основными ключевыми критериями при принятии положительного решения по заявке на ипотеку являются: конкурентоспособность клиента на рынке труда (больше шансов на успех имеют представители востребованных профессий и держатели банковских карт в рамках зарплатных проектов), а также граждане, способные в рамках первоначального взноса внести как минимум 50% от общей стоимости приобретаемого жилья.

 

Как информирует СМИ пресс-служба АИЖК, с января до начала июля этого года населению было выдано в общей сложности 280,5 тысячи кредитов на покупку жилья (общая сумма — 460,7 миллиардов рублей). По отношению к результатам аналогичного периода 2014 года это на 40% ниже. Средневзвешенный размер ипотечного займа также сократился: 1,64 миллиона рублей в этом году против 1,73 миллиона в прошлом.

 

Из вышеприведенных данных напрашивается очевидный вывод: о настоящем возрождении ипотеки на вторичном рынке говорить, увы, пока не приходится. Все эти цифровые выкладки больше напоминают попытки выдать желаемое за действительное.

 

Правда, Сергей Шлома не исключает того, что ставки по ипотеке на объекты вторичного рынка недвижимости в ближайшей перспективе еще опустятся (до отметки в 13%). Тем более что, по словам аналитиков «ИНКОМа», отложенный ипотечный спрос в сегменте «вторички» постепенно начинает расти. Потенциальные покупатели систематически мониторят рынок, надеясь выйти на него именно в тот момент, когда и цены на объекты, и проценты по кредитам окажутся самыми минимальными.

 

Но это, оговаривается эксперт, произойдет только в одном случае — если никаких неожиданных катаклизмов и потрясений на рынке не произойдет. Однако много ли найдется россиян, на все сто процентов, уверенных в таком безоблачном прогнозе?