Опубликовано: 20.08.2013

Просмотров: 1872

«Он сам согласился на такую цену! Еще и спасибо сказал!» - утверждает покупатель. «Но он же не понимал, что делает! Он же больной человек! Как вы могли?!» - справедливо возмущается родственник того, кто продал свое жилье за копейки. Подобные случаи, к несчастью, не редкость. Юристы называют это сделкой с участием недееспособного лица и говорят, что она может (а в ряде случаев и должна) быть признана судом недействительной. В целом все ясно. Но возникает масса вопросов: кто недееспособен, как это доказать, что делать, если сделка уже совершилась… Мы решили побеседовать на эту тему с компетентным юристом – заместителем директора юридической компании «Прецедент»» Еленой Никоненковой.

 

-Начнем с главного. Кто не имеет права совершать сделки с недвижимостью?

 

- Согласно действующему законодательству определённые категории граждан ограничены в своих правах. Ограничения в свою очередь делятся на ограничение правоспособности и дееспособности (более общее понятие, связанное с возможностью человеком в принципе руководить своими действиями).

 

Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Правоспособность - это возможность иметь и реализовывать права и нести обязанности. Граждане могут иметь имущество на праве собственности, наследовать и завещать его, заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью, создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами, совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах, избирать место жительства, иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности, иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

 

Способность же гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

 

Несовершеннолетний ребенок является ограниченно дееспособным, и в объем ограничения его дееспособности меняется в зависимости от достижения старшего возраста.

 

Однако из этого не следует, что несовершеннолетний не может совершать сделок. До 14 лет сделки от его имени совершают законные опекуны, а с 14 лет несовершеннолетние совершают сделки с письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей или попечителей).

 

Граждане, достигшие 18-летнего возраста, могут быть ограничены в дееспособности исключительно в судебном порядке и только в случае наличия психического расстройства, лишающего гражданина возможности понимать значения своих действий или руководить ими, а также в случае пристрастия гражданина к азартным играм, злоупотребления им спиртными напитками или наркотическими средствами. От имени такого гражданина сделки совершает его опекун (родственник или иное лицо установленное судом в качестве опекуна).

 

Так же судом могут быть и сняты ограничения дееспособности гражданина, если отпали основания, в силу которых гражданин был признан недееспособным.

 

Таким образом, очевидно, что права на совершение сделки (речь идет о крупной сделке, не носящей регулярно бытовой характер вроде покупки хлеба в магазине) не имеют граждане не достигшие 14 лет и признанные полностью недееспособными. Дети старше 14 лет или ограниченно дееспособные граждане вправе совершать сделки с согласия законных представителей.

 

- Значит, в одном случае законный представитель сам совершает сделку от имени другого лица, а в другом – только дает согласие?

 

- Да, первое в случае – опеки, а второе – в случае попечительства. Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Попечительство же устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности. В таком случае, при совершении сделки они не представляют интересы своих подопечных, а дают свое согласие на совершение сделки.

 

- Как определяется дееспособность или недееспособность?

 

- Как уже говорилось, недееспособным гражданин может быть признан только по решению суда, на основании, как правило, комплексной медицинской экспертизы, а также иных доказательств, имеющих значение для установления пороков воли или возможности понимания ситуации гражданином.

 

Наличие ограничения дееспособности можно проверить путем получения медицинских справок относительно психического здоровья и/или наличия или отсутствия пороков воли гражданина. В частности, это может быть справка из районного психоневрологического диспансера об отсутствии при обследовании гражданина признаков психического расстройства, а также справка от врача-нарколога об отсутствии у гражданина выраженного пристрастия с алкоголю, наркотикам и т.п., сопровождающихся пороками воли.

 

С несовершеннолетними проще – достаточно посмотреть в паспорт либо убедиться в его отсутствии. Впрочем не следует забывать о наличии эмансипированных граждан. Объявление несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия - по решению суда.

 

-Что будет, если сделка с участием недееспособного человека уже совершена?

 

- Наличие у одной сторон ограничения по дееспособности является основанием для признания сделки ничтожной, т.е. недействительной с момента совершения независимо от признания ее такой судом.

 

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре (например, вернуть квартиру), а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Кроме того, дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

 

Но если совершенная сделка выгодна для человека, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, она может быть признана судом действительной по требованию его опекуна.

 

Также ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним), кроме мелких бытовых сделок. Но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной (если опять-таки она выгодна для ребенка!).

 

Основная опасность таких сделок – утрата имущества недееспособным лицом, в том числе денег. Причем вернуть квартиру гораздо проще, чем вернуть выплаченные за нее деньги, которые могли быть уже потрачены другой стороной.

 

- Сделки, совершенные недееспособными людьми, часто имеют тяжелые последствия, причем для них самих. Например, хронический алкоголик может продать неплохую квартиру за бесценок – лишь бы были деньги на водку. Примерно то же самое касается человека с наркотической зависимостью или серьезным психическим заболеванием. К сожалению, находятся «предприимчивые» граждане, которые обогащаются за счет этого. А близкие недееспособного лица потом приходят в ужас. Что им делать?

 

- Добиваться того, чтобы сделку признали недействительной. А признать сделку недействительной можно в судебном порядке в рамках искового производства по заявлению заинтересованной стороны. Основанием должны предъявляться доказательства, подтверждающие невозможность лица, совершающего сделку, осознавать свои действия (понимать их последствия), либо руководить своими действиями при наличии порока воли либо ограничения по возрасту.

 

-То есть смело идти в суд?

 

-Конечно!

 

Пример из практики

Марина приходилась племянницей Алевтине, сухопарой симпатичной женщине, которая уже разменяла восьмой десяток. Они вместе владели квартирой: у Марины была одна шестая, а у Алевтины пять шестых. Тетя любила свою племянницу и составила завещание так, чтобы она после смерти унаследовала ее долю. Тогда еще у нее был ясный ум, несмотря на возраст… Но потом Алевтина стала чувствовать себя все хуже и хуже. Сначала она просто плакала без причины, на всех обижалась, всего боялась. Позже она перестала следить за собой, не мылась, не причесывалась, ходила в жару в теплом плаще. Она не включала газовую плиту и колонку из-за страха, что они могут взорваться, жаловалась на соседей, что они хотят ее отравить и … даже не разрешала стричь себе ногти, потому что опасалась переломов костей. В таком болезненном состоянии, уже состоя на учете у психиатра, она почему-то решила подарить свою долю в квартире совершенно постороннему человеку, которого едва знала. А он в силу непорядочности решил «не упускать шанс». Вскоре Алевтина умерла, а Марина, успев в положенный шестимесячный срок фактически принять наследство, решила обратиться в суд, чтобы договор дарения и возникшее на его основе право собственности были признаны недействительными, а ее признали законным наследником. По делу дважды была проведена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза, которая доказала: степень выраженности психических нарушений у Алевтины была столь значительной, что в юридически значимой ситуации, а именно в момент подписания договора дарения, она лишала несчастную пожилую женщину способности понимать значение своих действий и руководить ими. Суд полностью удовлетворил исковые требования Марины.

 

- А как будут развиваться события, если один из участников договора признан недееспособным спустя какое-то время после сделки? Предположим, пожилой человек продал квартиру, а через полгода у него начался старческий психоз. Будет такая сделка действительной или нет?

 

- Все зависит от того, был ли он в психозе именно полгода назад. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

 

- А если человек в целом вполне дееспособен, но в момент совершения сделки по каким-то причинам временно не мог отвечать за свои поступки? Например, его «накачали» наркотиками?

 

- Вы правы, бывает и так. Закон учитывает это. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

 

- Но не всегда же люди сознательно пользуются недееспособностью другого человека для того, чтобы нажиться на его несчастье! Бывает так, что совершена обыкновенная сделка, которая очень даже выгодна для него. Например, ему продали квартиру в хорошем состоянии, по приемлемой цене. И для продавца это последний шанс благополучно решить свои финансовые и жилищные проблемы. Неужели такую сделку нельзя «спасти»?

 

- В принципе можно – если она и в правду соответствует интересам недееспособного лица. Единственная возможность ее «спасти» - это заручиться поддержкой опекуна и обратиться в суд за признанием ее действительной.

Злата Балика