Сдаем квартиру по всем правилам: Как оформить аренду по закону и зачем это нужно

Опубликовано: 28.04.2015

Прививка сознательности

Рынок аренды жилой недвижимости – раздолье для теневого предпринимателя. Всем наверняка известно, что по закону сдать квартиру можно лишь в том случае, если она находится в собственности арендодателя. Получается, что квартиру в социальном найме сдавать незаконно. Но собственность – далеко не единственное условие: с дохода от сдачи жилья, как и с любой другой прибыли, обязательно выплачивать налоги.

Декларировать свои доходы арендодатели не спешат, в связи с чем госбюджет терпит убытки. Правительство уверено: собственность влечет за собой не только права, но и обязанности, поэтому чиновники берут курс на воспитание в гражданине ответственного налогоплательщика. Похоже, что это наиболее действенный метод, так как считается, что доказать нарушение при сдаче жилья практически невозможно.

Неприятные последствия

Действительно, методов уличения арендодателя в нарушении закона не так много. Показания соседей, участкового или даже самого жильца не будут рассмотрены судом как достаточное доказательство: необходима расписка о получении средств от жильца за право проживания в квартире арендодателя либо взятие нарушителей с поличным в момент передачи денег. В суде обвинение обязано представить и подкрепляющие документы: например, подписанный обеими сторонами договор об аренде.

Если нарушение вскроется, суд обяжет собственника погасить задолженность по налогам, при этом будет учитываться весь период сдачи в аренду, который удалось установить документально. Дополнительно нарушитель будет оплачивать пени за каждый день фактической просрочки и штраф, размер которого зависит от многих факторов. В случае особо злостного нарушения закона – сокрытия крупных сумм дохода от сдачи в аренду недвижимости – собственник может угодить в тюрьму на несколько лет.

Как платить

Очень часто арендодатель заключает договор с жильцами, стремясь защитить собственные интересы. В подобном документе могут быть прописаны обязательства сторон и правила пользования квартирой. Однако подписей сторон достаточно не всегда – договор на срок более 1 года подлежит регистрации в государственных органах. Но в любом случае у арендодателя есть налоговые обязательства.

Тем, кто сдает квартиру, предлагается на выбор несколько вариантов уплаты налогов. Помимо всем известного НДФЛ в 13%, можно отдавать государству лишь 6%, если оформиться индивидуальным предпринимателем. В этом случае нужно также заранее учесть расходы на содержание ИП, но в большинстве случаев этот вариант является более выгодным для арендодателя.

Третий путь предполагает приобретение патента, который освобождает арендодателя-ИП от уплаты налогов. Чем выгоден этот путь? Предполагается, что приобретение патента намного удобнее, чем ежегодная подача налоговой декларации, а цена патента в 6% от годового дохода покажется арендодателям не такой и разорительной. Но не обошлось без загвоздок – стоимость патента рассчитывается не от каждой конкретной полученной прибыли, а от нормированного предполагаемого дохода, установленного государством. Нормы доходов от аренды зависят от региона и площади жилья. Разумеется, в реальности доход за год может быть ниже стандартного, в этом случае дешевле обойдется выплата налогов по упрощенной схеме в качестве индивидуального предпринимателя.

Источник: http://www.bkn.ru