Опубликовано: 05.08.2013

Просмотров: 2155

Этим летом впервые с кризисного 2008 года цены на недвижимость не только перестали расти, но и начали снижаться. Особой активности на рынке это не вызвало, хотя откладывать решение квартирного вопроса на осень и вовсе опасно: ходят слухи о девальвации рубля. О том, чего ждать осенью, мы спросили у экспертов рынка

В июне министр финансов Антон Силуанов заявил, что правительство уже в августе может искусственного ослабить обменный курс рубля, что простимулирует рост российской экономики. Сделать это предлагается путем покупки Минфином валюты для резервного фонда на рынке, а не у Центробанка. Это заявление наделало много шума, рубль, будто того и ждал, стал резко терять позиции, а эксперты – предсказывать рост инфляции, смерть ипотеки и вообще кризис.

С другой стороны, колебания курса рубля в пределах 10-12% происходили и осенью 2011 года, и в начале лета 2012 года. На ценах на жилье и процентных ставках это, конечно, отразилось, но глубокого кризиса не вызвало. Так чего же ждать осенью?

Многие экономисты бросились предупреждать правительство: эксперименты со стимулированием экономики посредством ослабления рубля ни к чему хорошему в России никогда не приводили. Поспешил успокоить соотечественников и сам Антон Силуанов, заявивший, что «с рублем все будет стабильно» и перекладывать средства из валюты в валюту не стоит. «Хочу официально сказать: храните деньги в рублях, это самое надежное инвестирование ваших сбережений», – заявил Силуанов в эфире «Центрального телевидения».

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина также прокомментировала эту идею. По ее словам, гипотетическая польза от такого шага не стоит всех тех рисков, которые он может принести. «Вырастут цены – потребительские цены в значительной части определяются ценами импорта. Прежде чем даже предлагать такие вещи, надо считать последствия. Я считаю, что пытаться искусственно влиять на курс не надо. Это опасно в условиях нестабильной мировой ситуации: любые резкие изменения там – и мы получим все проблемы здесь. Проблемы, связанные либо с резким изменением курса, либо с расходами на его искусственное поддержание. В любом случае потенциальные шоки огромны. Этого делать нельзя», – заявила Набиуллина в интервью ИД «Коммерсант».

Затишья не будет

Однако рынок и до шокирующего заявления Антона Силуанова не мог похвастаться большой активностью. Лето – традиционно пора снижения активности на рынке недвижимости: люди разъезжаются по курортам, число сделок сокращается. С другой стороны, лето 2012 года стало приятным исключением: эксперты отмечали, что затишья не наступило. Ипотечные ставки на тот момент росли на протяжении нескольких месяцев, и покупатели, пытаясь вскочить в последний уходящий вагон дешевой ипотеки, активно брали кредиты и покупали жилье. В итоге прошлое лето стало первым за долгое время, когда покупательская активность не снизилась. Да и рост цен не давал времени на размышления: стоимость жилья росла довольно смело.

На первый взгляд, нынешнее лето имеет сходство с прошлым: началось оно весьма активно. «Сегодня рынок начинает активизироваться, несмотря на то, что летом организовать просмотр довольно тяжело, поскольку либо агенты, либо собственники, либо покупатели уезжают в отпуск или на дачу. Те игроки, которые остаются на рынке, оказываются в более выгодном положении – меньше конкуренции, меньше суматохи», – говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН Катерина Гусева. Подтверждает активизацию рынка и директор Северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость» Михаил Гаврилов: «Если сравнивать покупательскую активность I и II кварталов 2013 года, то можно отметить резкий, практически 25%-й рост этой самой активности. Востребованы как городские объекты жилой недвижимости, так и загородные объекты практически всех ценовых категорий.

Примечательно, что эта активность пришлась на самый конец весны, то есть она наступила на месяц позже, чем в прошлом году. Вероятно, это явилось следствием затяжной зимы и резкого выхода на рынок так называемого отложенного спроса».

Однако цены этим летом, в отличие от лета прошлого, не только не растут, но даже снижаются. «Последние несколько месяцев цены на рынке жилья незначительно падали, – говорит Катерина Гусева. – В мае средняя стоимость квадратного метра на “вторичке” упала на 0,4%, на “первичке” – на 0,9%.

Сегодня собственники жилья наконец-то начинают снижать цены, чтобы продать объекты. Иногда клиенты, которым очень нужны деньги, довольно сильно демпингуют. Агенты, в свою очередь, стараются отговорить их от столь поспешного решения, в котором собственники в скором времени, скорее всего, разочаруются». При этом Катерина Гусева признает, что готовность собственников снизить цену, чтобы продать жилье, – это логичное завершение нескольких месяцев затишья на рынке. Возможно, снижение стоимости жилья в летний период и поспособствует активизации рынка, но осенью этот эффект может сойти на нет.

Эксперты «Агентства развития и исследований в недвижимости» отмечают, что в этом сезоне на рынок вернулись длинные цепочки: прямых продаж сегодня очень мало. Также на рынок возвратился спрос на жилье комфорт- и элит-класса в новостройках Московского и Василеостровского районов Петербурга. В числе прочих тенденций – приток на петербургский рынок московских покупателей, в том числе и инвесторов, а также рост цен на жилье в новостройках, которые уже начали утрачивать прежнюю ценовую привлекательность на фоне высоких цен на вторичное жилье.

Ипотека дорожает

Что касается ипотеки, то здесь прогнозы экспертов неутешительны: несмотря на июньское снижение ставок сразу несколькими банками (в том числе и ведущими, например, Сбербанком и во многом определяющим рынок Агентством по ипотечному жилищному кредитованию), на перспективу прогнозируется лишь рост ставок. 

«Оснований для снижения ставки у банков нет, хотя возможны единичные рекламные акции, рассчитанные на узкий сегмент рынка недвижимости или на ограниченный временной промежуток. Ипотечные ставки скорее подрастут к осени, так как нужно же будет их как-то снижать во время рождественских акций», – говорит Михаил Гаврилов.

Катерина Гусева отмечает двоякую ситуацию, сложившуюся на ипотечном рынке. С одной стороны, говорит эксперт, условия выдачи ипотечных кредитов стали удобнее для потенциальных заемщиков, можно даже сказать, выгоднее: с конца весны банки только и говорят о снижении своих ставок. С другой стороны, на деле сэкономить могут лишь отдельные льготные категории заемщиков: держатели зарплатных карт, покупатели жилья в домах партнеров банка и т.п. Более того, многие банки за снижение процентной ставки предлагают заплатить: единоразовая выплата при получении кредита дает возможность скинуть от половины до нескольких процентов. Выгоды здесь, тем более если учесть инфляцию, мало. Чаще всего получается, что заемщик выплачивает банку «скинутые» проценты не через 10 лет, когда эти деньги уже
обесценятся, а сразу.

При этом потенциал для снижения ставок, по словам ведущих экономистов, есть. АИЖК даже объявило о том, что рассматривает возможность приобретения какого-то из существующих ипотечных банков или создания собственного банка с нуля в качестве инструмента для обеспечения обещанной президентом Путиным ставки «инфляция плюс 2%». О сроках, правда, не сообщается. Понятно одно: изменений точно не стоит ждать до окнца года, поскольку двумя месяцами ранее премьер Дмитрий Медведев уже заявил, что «президентской» ставки в этом году достичь не удастся, и хорошо бы рублевым ставкам снизиться хотя бы до 10% годовых. Впрочем, участники рынка скептично отнеслись и к этому высказыванию, поскольку сочли его нереалистичным: дешевых длинных денег в стране нет, и ничто не предвещает изменения ситуации.

Времена медленного роста

Если говорить о темпах ипотечного кредитования, то их снижения во втором полугодии пока не ожидается. Несмотря на рост ставок, нынешний год показывал лишь рост числа новых ипотечных кредитов, хотя и заметно замедлившийся по сравнению с прошлыми годами. «Снижения темпов роста ипотечного кредитования во второй половине 2013 года, с нашей точки зрения, не предвидится. Общеэкономическая ситуация в стране пока стабильна, и, если не произойдет ничего экстраординарного, банки будут кредитовать желающих приобрести недвижимость в прежнем объеме», – отмечает Михаил Гаврилов. 

Темпы строительства в этом году, в отличие от прошлого года, в Петербурге не снижаются. По информации комитета по строительству, за первые три месяца текущего года в Петербурге было введено в эксплуатацию почти 600 тыс. кв.м жилья. Это в 2,2 раза больше, чем было введено за первые три месяца прошлого года. В целом по России, согласно данным «РИА Новости», объем ввода жилья в первом полугодии 2013 года вырос почти на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Как на первичном, так и на вторичном рынке, отмечают эксперты, клиентов сейчас интересуют прежде всего студии и однокомнатные квартиры, что говорит о снижении покупательской способности петербуржцев. Доля тех, кто ищет хотя бы двухкомнатное жилье, серьезно сократилась. И изменения этой тенденции в ближайшее время не ожидается.

Одним словом, эксперты предсказывают наступление на рынке недвижимости периода медленного, почти незаметного роста. Однако на фоне показателей экономики, рост которой, по данным Росстата, в первом квартале текущего года снизился до 1,6% (это в 3 раза ниже динамики прошлого года), удивляться особо нечему.

Михаил Гаврилов, директор Северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость»:

В соответствии со статистическими данными, прирост цен на вторичную недвижимость за прошлый год в Санкт-Петербурге составил 7,5%. Причем в первом полугодии – 4,5 %. То есть рост был весьма умеренным и оказался на процент выше инфляционных показателей. За первые шесть месяцев 2013 года средняя стоимость квадратного метра вторичной недвижимости Санкт-Петербурга практически не изменилась, хотя инфляция составила 3,1%. Из этого можно сделать вывод, что к новому году рост цен на недвижимость подтянется как минимум к годовым инфляционным показателям, то есть составит 6-7%. Стоит оговориться, что такой весьма умеренный рост возможен при отсутствии крупных экономических катаклизмов, которые способны качнуть рынок в любую сторону.

Судить о текущем лете пока рано, но по определенным признакам можно сказать, что будет оно не хуже предыдущего. Что касается осени, то это высокий сезон в работе агентств недвижимости. Наши прогнозы на нее – умеренно растущий рынок с плавной реализацией отложенного спроса, накопившегося за не очень активные летние месяцы.

Катерина Гусева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АРИН:

Традиционно осень – активный сезон. Количество предложений на вторичном рынке увеличивается, растет спрос, стоимость квартир повышается. Однако в августе этого года нас ждет девальвация рубля, поэтому прогнозировать, что будет с рынком недвижимости осенью, сейчас сложно. Многие клиенты уже начали задумываться об этом. Подобные события и волнения людей по этому поводу оказывают существенное влияние на ситуацию на рынке недвижимости.

Последние два года мы отмечаем изменение сезонных тенденций. Например, прошлое лето было весьма активным. По сравнению с весной этим летом покупатель также активизировался, выросло количество звонков и просмотров, пошли сделки. Активность покупателей, равно как и поведение цен осенью, зависит от того, что принесут нам августовские события. Возможно, некоторые покупатели предпочтут совершить сделку летом, а другие, наоборот, отложат приобретение новой квартиры до лучших времен.

Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest:

При условии стабильной макроэкономической ситуации рынок первичной недвижимости продолжит свое развитие. По нашим прогнозам, в 2013 году на рынок выйдет около 3 млн кв.м жилья, или около 64 тыс. квартир. Наибольший объем предложения продолжит вводиться в сегментах «эконом» и «комфорт».

В ближайшие 2-3 года объем предложения, по нашим прогнозам, продолжит увеличиваться: заявлено большое количество крупных проектов. Особенно активно развиваются пограничные с городом территории Ленобласти. Темпы увеличения объема новых проектов несколько опережают темпы роста объемов продаж. Так, в последние годы объем продаж стабилизировался на уровне 2,2-2,3 млн кв.м в год. В 2013 году этот показатель может немного увеличиться.

По прогнозам большинства экспертов рынка, ставки по ипотеке в этом году продолжат расти, однако рост будет умеренным – в пределах 0,5-1%. В целом, объем ипотечных сделок на первичном рынке увеличивается. В настоящий момент доля таких сделок составляет около 30%. У надежных застройщиков, давно зарекомендовавших себя на рынке, доля ипотечных сделок достигает 50%.