Как отнеслись к предложению отказаться от долевого строительства застройщики, юристы и сами дольщики?

Опубликовано: 03.04.2014

Просмотров: 1807

Депутаты Госдумы предлагают отказаться от принципа долевого строительства. Об этой инициативе сообщил Михаил Мень, глава Министерcтва строительства и ЖКХ, на выставке MIPIM в Каннах.

Таким образом, планируется бороться с недобросовестными застройщиками и сократить количество обманутых дольщиков в стране.

Эту же информацию подтвердил Александр Хинштейн, депутат Госдумы, который недавно совершал рабочую поездку в Киров. На совещании при правительстве области он заявил, что такое решение поддержали все депутаты.

"Фактически долевое строительство - это подложная схема кредитования. Застройщик получает длинные дешевые деньги. У государства одна задача - защитить эти деньги. Возможно, они становятся не такими дешевыми и не столь длинными, но они будут гарантированы. Кроме того, у нас есть все основания предполагать, что не будет новых обманутых дольщиков", - сказал он.

 

Участники «Переговрного пункта»:

- Андрей Горев, директор по строительству ОАО «Кировский ССК»; 

- Алексей Миронов, генеральный директор ООО «Кировспецмонтаж»; 

- Андрей Новиков, зам.директора «Земельно-имущественной компании», Судья третейского аграрного суда, Советник Российской Академии Естествознания; 

- Александр Новоселов, участник долевого строительства дома по ул. Физкультурников, 8.

Как вы относитесь к предложению властей отказаться от принципа долевого строительства? Какие вы видите плюсы и минусы такого решения?

Андрей Горев, директор по строительству ОАО «Кировский ССК»:

ОАО «Кировский ССК» - это крупный строительно-промышленный холдинг, который ведет строительство жилья далеко не первый год, а наша производственная база существует, вообще, уже несколько десятилетий. За все это время мы зарекомендовали себя и как добросовестные производители, и как добросовестные строители. Мы соблюдаем обязательства перед своими инвесторами и даем им определенные гарантии.

 

Думаем, что такая законодательная инициатива приведет к повсеместному распространению покупки квартир только через ипотеку. Получается, люди будут покупать жилье в сданных в эксплуатацию домах. Стоимость такого жилья будет значительно дороже для наших инвесторов, чем жилье, приобретенное на стадии строительства.

Как известно, инвестор, вкладываясь в жилье на стадии строительства, а тем более на стадии фундамента, покупает квадратные метры по заведомо привлекательной цене. Потому что цена на стадии строительства и закладки фундамента, конечно, в разы ниже, чем на стадии сдачи дома в эксплуатацию. А при покупке готового жилья теряется та инвестиционная составляющая, которая и делает привлекательным приобретение квартиры по принципу долевого участия в строительстве.

Кроме того, у потребителя уже не будет возможности выбора, к примеру, купить квартиру в строящемся доме, воспользовавшись рассрочкой от застройщика под выгодную процентную ставку. В нашей компании, пока строится дом, ставка по рассрочке составляет 8% годовых, а в сданном в эксплуатацию доме – уже 14%.

 

Что касается ипотечного кредита, покупатель будет брать ипотеку не под строящееся жилье, а на сданное, где и цена квадратного метра другая, и, возможно, условия ипотечной программы, которые предлагает банк, иные.

Получается, любые альтернативы, связанные с отменой долевого участия в строительстве, будут менее привлекательны для потребителя. Потому что, с точки зрения стоимости квадратного метра жилья, долевое строительство — это самый выгодный вариант.

 

Что касается в целом сохранности интересов наших долевщиков, то у нас в стране достаточное количество надзорных органов, которые следят и за документацией, и за ходом строительства, а также принимают дом в эксплуатацию. Исходя из этого, возможно, выработать какие-то более эффективные принципы работы с застройщиками. Например, тщательнее проверять документацию или обращать внимание на стаж компаний-застройщиков.

 

С другой стороны, есть и положительная сторона этого законопроекта уже для самих строительных организаций. Если учитывать тот факт, что сейчас строительство ведут многие частные компании, здесь плюс для нас в том, что на рынке останутся только крупные компании, у которых есть своя мощная строительно-производственная база, кадровый и финансовый потенциал.

Таким образом, на наш взгляд, если власть хочет обезопасить дольщиков, нужно не отменять долевое участие, а формировать эффективные механизмы контроля за строительными объектами и за строительными компаниями.

 

 

Алексей Миронов, генеральный директор ООО «Кировспецмонтаж»:

Я пока не представляю, как они собираются это сделать через банковскую систему. Но то, что они хотят уйти от долевого строительства, имеет две стороны. Во-первых, мы - застройщики не возражаем против этого. У нас есть средства в обороте, за счет них мы будем строить дом, а потом продавать квартиры. Но вопрос в другом: для этого нужны заемные средства. Не у всех строительных организаций есть возможность строить за счет собственных  средств. Тут и должны быть выстроены отношения с банком.

Во-вторых, когда мы строим для конкретного долевщика, мы знаем, что ему надо. Сейчас кировчане выбирают однокомнатные квартиры. Какая конъюктура будет через два года, трудно предугадать. После отказа отпадет страхование застройщиков, а сейчас это огромная финансовая нагрузка для строителей. Так мы отвечаем за работу недобросовестных застройщиков. А для потребителей есть минус: на стадии строительства цены ниже. Но лично мы готовы работать при любом раскладе.

 

Можно ли решить проблему обманутых дольщиков каким-то другим способом?

Андрей Новиков, зам.директора «Земельно-имущественной компании», Судья третейского аграрного суда, Советник Российской Академии Естествознания:

В России много свободной земли, поэтому необходимо упрощать такие законы, как ФЗ № 172 «О переводе земель сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство» и ФЗ № 93 «Об упрощенном порядке регистрации». А также создать наконец реестр свободных земель, и разрешить не на бумаге осуществлять государственную регистрацию на дачных участках, находящихся в черте населенных пунктов. Это приведет к фактическому отмиранию ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве».

У нас так много недобросовестных застройщиков,несмотря на то,что работает ФЗ № 315 «О Саморегулирующих организациях (СРО)». Однако, их деятельность фактически неподконтрольна внешним контролирующим органам, поскольку у них есть внутренние органы контроля. Мы сами понимаем, чем это чревато в нашей стране.

 

Необходимо развивать целевые государственные программы, такие как: Жилище, Дом молодой семье, Жилье молодой семье. Обязать всех институциональных, то есть материально ответственных участников строительства нести личную гражданскую ответственность в полном обьеме, обязать вносить залог юридическим лицам, делегировавшим им процедуру строительства.

Показателен пример послевоенной Германии, сумевшей быстро восстановиться после второй мировой войны. Немецкое руководство стало развивать строительство по принципу кассы взаимопомощи, предоставляя серьезные материальные преференции предприятиям, которые строили жилье для своих работников, а те рассчитывались с ними из своей заработной платы. И эта цепочка: государство-работодатель-работник были кровно заинтересованы друг в друге, и, соответственно, в развитии друг друга. Это сработало! Германия в кратчайшие сроки решила жилищный вопрос!

Вообще, немцы очень серьезно подошли к жилищному законодательству. У них жилищный кодекс - это несколько томов, а у нас - формат брошюры. Хотя, и они, и мы находимся в романо-германской правовой системе. Вообще, наше жилищное законодательство изобилует большим количеством отсылочных норм и туманных формулировок, что усложняет разрешение жилищных споров. В юридических вузах нашей страны отсутствует земельно-имущественный профиль подготовки студентов.

 

У нас жилищное законодательство не обособлено, а многие нормы заимствованы из гражданского, без учета специфических аспектов регулирования жилищных, а также земельных правоотношений! Несмотря на то, что с 1-го октября 2013 года в гражданском кодексе появилась статья 133.1 - единый недвижимый комплекс,земельное право не связано с жилищным в полном объёме, многие их нормы противоречат друг другу, усложняя взаимодействие всех участников строительства, и создавая благоприятную почву для коррупционных проявлений, прямо отражающихся на благосостоянии наших граждан, и в конечном счете на всей экономике нашей страны.

 

И наконец, надо развивать инфраструктуру, инженерно-техническую и дорожно-транспортную сеть, что позволит увеличить площадь земель населенных пунктов в нашей стране с 1% на сегодняшний день, до 3-5 в ближайшем будущем. Это позволит снизить стоимость строящегося жилья,что соответственно, сделает его более доступным для широких слоев населения.

Также необходимо хотя бы на переходный период ввести государственное регулирование и контроль всех жилищных программ, как это сделано в Нидерландах и Израиле, где вообще нет частной собственности на землю,так как система дамб в первой, и система оросительных каналов во второй стране полностью контролируются государством. И это пошло во благо обоим странам, экспортирующим свою сельскохозяйственную продукцию за рубеж.

 

Нам также следует расширить полномочия органов местного самоуправления в сфере жилищного строительства, и упростить процедуру предоставления в аренду земель для индивидуального жилищного строительства. И только работая в таком ключе на всех уровнях власти, систематично и методически развивая весь процесс строительства от начального-нулевого цикла, до ввода объекта в эксплуатацию мы сможем добиться серьезных результатов и минимизировать остро стоящий вопрос обеспечения жильем граждан Российской Федерации.

 

Александр Новоселов, участник долевого строительства дома по ул. Физкультурников, 8:

Мы решили приобрести квартиру в строящемся доме на Физкультурников, в первую очередь, потому что нам подошло расположение и район. А, во-вторых, это получалось дешевле, чем приобретать вторичное жилье. Если покупать в этом же районе «вторичку», было бы намного дороже. Разница составила бы 100-150 тысяч рублей.

 

Риски участия в долевом строительстве обеспечивает государство. Получается, что государство не может защитить обычного гражданина. Есть 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но он не работает. На момент приобретения нами жилья все утверждали, что если у тебя договор зарегистрирован в Регпалате, то, значит, квартиру ты получишь 100%. Но через три года квартиры мы не получили.

 

На мой взгляд, нет необходимости полностью отказываться от программы долевого строительства. Просто нужно ввести обязательную страховку всех долевых договоров. Чтобы, если у тебя дом не достроили, тебе выплатили хотя бы эти же деньги, которые ты вложил. Тогда риски сразу будут намного меньше. Кроме того, нужно ужесточить ответственность самих застройщиков.