Опубликовано: 12.05.2013

Просмотров: 1774

В течение апреля сохранялся непростой макроэкономический фон, следы которого можно заметить и на рынке недвижимости. Цены на нефть, как и индекс РТС, сползали в апреле вниз, а также возросла нестабильность валютных курсов – так, курс доллара несколько раз существенно подрастал по отношению к рублю. Подобное положение дел позволяет судить о процессах оттока капитала из страны и об усилении рецессии в экономике, что никак не прибавляет платежеспособности потенциальным покупателям квадратных метров. Не менее примечательным оказался в этих условиях и обвал цен на золото. В середине апреля всего за два дня желтый металл потерял около 15% стоимости. Это заставляет задуматься о том, в какой мере недвижимость сможет сохранить свою стоимость в случае ухудшения экономических условий.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за апрель индекс стоимости жилья в Москве потерял 1,6%, снизившись с отметки 5.453$ за квадратный метр до 5.365$. Во многом это снижение обусловлено некоторым ослаблением рубля и ростом курса доллара в апреле. При этом, согласно статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры в Москве в течение апреля оставались достаточно стабильными на уровне 167-168 тысяч рублей за метр.

Примечательно, что в условиях ослабления рубля цены на недвижимость в Москве практически не индексируются пропорционально росту курса доллара, а следуют за рублем. Так, в докризисные годы квадратный метр во многом вел себя пропорционально доллару, во время макроэкономических «обострений» мая-июня 2012 года и августа-сентября 2011 года недвижимость частично отыгрывала рост курса доллара – долларовые цены слегка снижались, а рублевые – немного подрастали. Теперь же квадратный метр совсем уже не готов тянуться вслед за долларом и отыгрывать ослабление рубля.

Не менее интересна и динамика цен в апреле по типам жилья и географии. Наиболее устойчивыми по цене оказались кирпичные дома советского периода, а также сталинки. Обычно такое жилье расположено в хороших районах и в хороших местах, пусть и не в самом центре. На втором месте по ценовому иммунитету – современные панельные дома. Это далеко не самое дорогое жилье, но более качественное и современное, нежели пятиэтажки или панель советского периода. К слову, старый панельный жилой фонд, как и наиболее дорогие современные монолитно-кирпичные дома, оказался наименее устойчивым по цене.

Очень похожая по своей сути ситуация наблюдается и по комнатности квартир. Наиболее устойчивыми по цене оказались трехкомнатные квартиры, а вот крайние варианты – как однушки, так и большие многокомнатные квартиры - ушли в минус более существенно.

Получается, что рынок в большей степени держится за свою «середину» - с одной стороны, это не самое дорогое жилье, но и не самое дешевое. Так, современные монолитно-кирпичные дома, в том числе новостройки, хоть и наиболее качественные, но, как правило, относятся уже к бизнес-классу или элитному жилью и нередко неадекватно дорогие для реального покупателя. Старый жилой фонд в виде маленьких квартир в старых панельных домах или пятиэтажках хоть и самый недорогой, но нередко это физически и морально устаревшее жилье, некомфортное для проживания, особенно семейного.

Поэтому наиболее устойчивыми в этих условиях оказываются либо современные панельные дома, которые более доступны, нежели монолит-кирпич, либо качественные кирпичные дома советской эпохи, опять же не столь дорогие, как современные монолитно-кирпичные новостройки. По сути, рынок держится во многом благодаря реальным покупателям, нацеленным купить квартиру для себя, с одной стороны, квартиру относительно неплохого уровня, но с другой – в умеренном бюджете. Очень похожее поведение рынка уже наблюдалось минувшей осенью, как повествует обзор по недвижимости за ноябрь 2012 года.

Аналогичную ситуацию показывает в апреле и распределение динамики цен по географии. Самые «провальные» по ценам округа опять же крайние: Центральный округ и все районы за МКАД. А вот наиболее устойчивыми по цене в апреле оказались достаточно престижные Юго-Западный округ и Западный округ, но уступающие по цене центру столицы. Также среди устойчивых по цене в апреле менее дорогие, но и не самые дешевые Северо-Западный округ и Северо-Восточный округ.

Недвижимость в Москве, $/кв.м (www.irn.ru) Апр13 Мар13

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 888 -1.4%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 5 050 -1.6%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 5 365 -0.9%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 5 157 -1.8%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 6 104 -0.5%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5 974 -1.1%

Все панельные и блочные дома 5 101 -1.3%
Все монолитные и кирпичные дома 5 745 -1.1%

Квартиры в Москве, $/кв.м (www.irn.ru) Апр13 Мар13

Однокомнатные квартиры 5 406 -1.8%
Двухкомнатные квартиры 5 347 -1.3%
Трехкомнатные квартиры 5 262 -0.7%
Многокомнатные квартиры 5 546 -1.2%

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru) Апр13 Мар13

Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир), $/кв.м 7488 -2.3%
Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир), $/кв.м 4082 -1.5%
Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому») 1.83 -0.8%

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

То обстоятельство, что московский рынок недвижимости проявляет признаки наличия на нем реальных покупателей, является несомненным плюсом. Куда хуже, когда недвижимость в Москве могут купить только олигархи в элитном сегменте и в Центральном округе, либо инвестиционные покупатели, нацеленные на наиболее ликвидные однокомнатные или двухкомнатные квартиры. Однако есть 2 существенных фактора, которые могут вызвать стагнацию на московском рынке и нарушить нынешний хрупкий баланс спроса и предложения.

Первый фактор – настораживающий макроэкономический фон, который может существенно подкосить уровень доходов и платежеспособность реальных покупателей жилья. Второй – рост объемов строительства в Москве, которые могут превысить ограниченную емкость спроса при нынешних немалых московских ценах. Тогда для продажи квартир в бОльших объемах, нежели все прежние годы, рынку потребуется уйти на более низкий уровень цен. Дополнительно законодательные инициативы по введению рыночного налога на недвижимость с 2014 года и принудительной продаже квартир за долги по ЖКХ могут поспособствовать хотя бы частичному возврату на рынок инвестиционного жилья.

Нельзя однозначно утверждать, что наложение этих факторов обязательно выбьет рынок недвижимости Москвы и Подмосковья из положения равновесия. Однако следует иметь в виду подобные варианты развития событий. Более подробно о них повествует свежая статья руководителя IRN.RU под названием «Рынок недвижимости балансирует на грани вместе с макроэкономикой».