Опубликовано: 13.03.2013

Просмотров: 2271

Найм жилого помещения — один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются главой 35 Гражданского кодекса РФ.

 

Только собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение — доверенность, оформленную у нотариуса. Если сдаваемое внаем помещение состоит в долевой собственности, необходимо, чтобы все они поставили подписи под договором найма. Когда их присутствие нельзя обеспечить, при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения внаем.

 

 Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, то есть физическое лицо. Закон разрешает нанимателю жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование другому лицу. Подобная процедура называется поднаймом, если помещение передается гражданину, то есть физическому лицу. При этом отношения будут оформляться договором поднайма с поднанимателем. Отметим, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаем жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентируется ГК РФ, а государственных (муниципальных) помещений — Жилищным кодексом РФ.

 

Обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения  заключаются в следующем: своевременно вносить плату за пользование помещением (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа); использовать объект по назначению; обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нём имущества; если произошло повреждение помещения по вине нанимателя, то он должен устранить его за свой счет; временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя; по истечении срока договора  освободить объект и вернуть имущество наймодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

 

Статья 687 ГК РФ предусматривает два случая при наступлении которых договор найма жилого помещения подлежит расторжению в судебном порядке по инициативе наймодателя: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению  из жилого помещения на основании решения суда.

 

Порядок исполнения решения суда о выселении  регулируется ст. 107 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому занимать освобожденное жилое помещение.  Исполнительные производства о выселении относятся к категории производств немедленного исполнения. Судебный пристав-исполнитель должен принять решение  о возбуждении исполнительного производства о выселении  либо отказать  в возбуждении исполнительного производства  в течении одного рабочего дня, тогда как в общем порядке срок для принятия решения три рабочих дня. Приняв положительное решение о возбуждении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель должен в этот же рабочий день выехать по адресу  с которого необходимо выселить должника.

 

 Известив должника о возбуждении в отношении него исполнительного производства судебный пристав-исполнитель вручат ему под роспись требование о выселении и устанавливает срок для исполнения требования не более 5 рабочих дней. По истечении срока для добровольного исполнения требования судебный пристав-исполнитель вновь выезжает к  должнику с целью установить исполнено требование или нет. В случае если требование о выселении не исполнено должником об этом составляется акт с участием двух понятых. Судебный пристав вручает новое требование и выносит постановление о взыскании исполнительского сбора. Исполнительский сбор является штрафной санкцией за несвоевременное исполнение  требования исполнительного документа, в данном конкретном случае размер исполнительского сбора с должника - физического лица 500 рублей.

В случае повторного неисполнения требования судебный пристав-исполнитель составляет  в отношении должника протокол об административном правонарушении по ст. 17.14 КоАП  РФ, и принимает меры по принудительному выселению должника. Принудительное выселение производится в обязательном присутствии 2-ух  понятых и как правило в присутствии  сотрудников органов внутренних дел (местного участкового уполномоченного полиции), судебным приставом составляется акт выселение и описи имущества должника. При необходимости вскрытия жилого помещения привлекается слесарь, при этом все возможные расходы по принудительному выселению в последующем будут взыскиваться с выселяемого.

 

 Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества выселенного должника с возложением на должника понесенных расходов. Если в течение двух месяцев со дня выселения должник не забрал указанное имущество, то судебный пристав-исполнитель после предупреждения должника в письменной форме передает указанное имущество на реализацию в порядке установленном Федеральным законом «Об исполнительном производстве»

 

Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника и оставшиеся после возмещения расходов по исполнению, возвращаются должнику. Не востребованные должником денежные средства хранятся на депозитном счете подразделения судебных приставов в течение трех лет. По истечении данного срока указанные денежные средства перечисляются в федеральный бюджет.

 

Агентство Правовой Помощи «Магистр»

А.Н. Садаков

Т. 75-41-29.