Новые правила долевого строительства

Опубликовано: 14.12.2016

Минстроем РФ подготовлен проект правительственного постановления, которое утвердит правила, обязательные для сторон договора долевого участия при его заключении и исполнении. Планируется, что новые правила должны вступить в силу с 1 января 2017 года.

На федеральном портале проектов нормативных правовых актов размещен проект постановления Правительства РФ «Об утверждении правил, обязательных для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении», подготовленный Минстроем.

Это один из пакета подзаконных актов, необходимых для реализации новой редакции ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», которая была принята Законом № 304 от 3 июля 2016 года и которая вступает в силу 1 января 2017-го.

Новые требования к ДДУ

Итак, что предлагает Минстрой? В первую очередь, это список из девяти документов, которые перед подписанием договора долевого участия (ДДУ) гражданин, «имеющий намерение» такой договор подписать, вправе запросить, а застройщик обязан представить.

Большая часть документов дольщикам со стажем хорошо знакома, но есть и новинки.

Вот этот перечень.

1. Разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит жилое и (или) нежилое помещение

2. Технико-экономическое обоснование проекта строительства этого многоквартирного дома

3. Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом (337-ФЗ от 28.11.2011 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации»)

4. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

5. Документы, подтверждающие наличие у застройщика технических условий на подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения

6. В случае если застройщик выбрал страхование в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств – договор страхования, условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика

7. Если же застройщик выбрал поручительство банка – договор поручительства, условия поручительства, а также сведения о поручителе

8. Договор поручительства по обязательствам застройщика по ДДУ – если размер уставного капитала застройщика не соответствует требованиям части 2.1 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Необходимое пояснение: в новой редакции ФЗ-214, вступающей в силу с 1 января 2017 года, минимальный размер уставного капитала застройщика привязан к максимальной площади всех возводимых им объектов. Так, если объем долевого строительства не превышает 1,5 тыс. кв. м, уставный капитал должен быть 2,5 млн руб. Максимум – более 500 тыс. «квадратов» застройки – обязывает иметь уставный капитал в размере 1,5 млрд руб.

9. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ-214, выданное уполномоченным органом (в Петербурге это Комитет по строительству, в Ленобласти – Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области). Последний документ требуется только для новых объектов долевого строительства – тех, в которых государственная регистрация первого ДДУ осуществляется после 1 января 2017 года.

Готовьте подлинники

Все эти документы застройщик должен представить «в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий». Как говорится в проекте постановления, документы необходимо представить не позднее трех рабочих дней со дня обращения лица, намеренного заключить ДДУ, «если иной срок не согласован с указанным лицом».

Отметим: при установлении в договоре участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства такой срок должен быть определен конкретной датой. В ФЗ-214 такого требования нет.

В проекте также говорится, что при обращении лица, намеренного заключить ДДУ, застройщик обязан осуществить подготовку проекта такого договора по форме, размещенной на официальном сайте застройщика. По взаимному согласию застройщика и потенциального дольщика, в проект ДДУ могут быть внесены изменения и дополнения.

Отдельно отмечается, что в ДДУ могут быть включены условия, в отношении которых сторонами достигнуто соглашение и которые не противоречат ФЗ-214. В частности, речь идет о требовании к качеству объекта долевого строительства; праве застройщика на досрочное исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства; размере допустимого изменения общей площади жилого помещения; гарантийном сроке объекта долевого строительства.

Прописана в постановлении и такая деталь: «Договор участия в долевом строительстве в целях обеспечения возможности его свободного прочтения должен быть составлен в едином текстовом формате шрифтом не менее 12 размера».

Дом открытых дверей

В части требований к исполнению ДДУ предлагаются следующие меры.

Во-первых, дольщик наделяется правом запрашивать у застройщика информацию о ходе строительства. Застройщик же обязан предоставить такую информацию в срок не позднее 14 дней после поступления соответствующего запроса.

Во-вторых, дольщик может осуществлять фото- и видеофиксацию хода строительства. «Посещение строительной площадки участником долевого строительства возможно в порядке, установленном застройщиком, с соблюдением требований безопасности».

В-третьих, застройщик на своем официальном сайте размещает информацию о ходе строительства. Он обязан размещать информацию о завершении этапов, указанных в примерном графике реализации проекта строительства.

И наконец, в случае изменения условий договора застройщик обязан письменно уведомить участника долевого строительства в сроки, установленные договором.

Мнения экспертов

Анна Максимова, руководитель Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости:

– Честно говоря, складывается впечатление, что данный проект постановления сделан, что называется, для галочки. Ничего принципиально нового во взаимоотношения застройщика и дольщика он не привносит.

Смущает формулировка о том, то в ДДУ «могут быть» прописаны такие-то и такие-то положения. Вообще-то в договоре «может быть» все, что пожелают туда внести договаривающиеся стороны и что не противоречит законодательству РФ.

И, конечно, очень странным выглядит требование предъявлять подлинники или надлежаще заверенные копии каждому, кто скажет, что имеет намерение заключить ДДУ. Все-таки пакет документов весьма объемный, это ведь такой «флешмоб» можно для застройщика устроить.

При том что согласно ФЗ-214 застройщик обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения сайта в информационно-телекоммуникационной сети интернет.

А об ответственности застройщика за невыполнение им требований настоящего документа не говорится.

В общем, надо сказать, что все последние меры по совершенствованию ФЗ-214 дополнительной защиты дольщикам не добавляют, а вот застройщикам причиняют все новую головную боль.

Виталий Правдухин, руководитель юридического департамента AAG:

– Постановление в основном детализирует нормы 214-ФЗ. Раскрываются порядок и сроки ознакомления дольщика с документами, содержащими информацию о застройщике и проекте строительства. Уточнено, что застройщик по запросу обязан представить для ознакомления проект договора участия в долевом строительстве.

В проекте постановления также есть несколько моментов, напрямую в 214-ФЗ не указанных. Так, предусмотрено право дольщиков посещать строительную площадку и осуществлять фото- и видеофиксацию хода строительства. Сказано, что ДДУ должен быть составлен с использованием шрифта не менее чем 12 размера.

В целом документ носит технический характер, его основная функция заключается в более доступном изложении ряда норм 214-ФЗ.

Елена Мягкая, начальник юридического отдела компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

– По существу этот проект подзаконного акта никаких значительных новелл по сравнению с текстом изменений 214-ФЗ не содержит, что, собственно, и не предполагалось законодателем. Есть уточнения в части сроков представления документов застройщиком при заключении договора, требования к его содержанию (условия о качестве, согласие на межевание) и к размеру шрифта договора.

Важное уточнение: договор с дольщиком заключается по форме, размещенной на сайте застройщика, изменения и дополнения в такую форму могут вноситься по согласованию сторон.

Источник: http://www.gazeta.bn.ru