Опубликовано: 16.07.2013

Просмотров: 1981

Советует адвокат Олег Сухов

Обязательства по любому договору, рано или поздно, прекращаются. Но как внезапно не лишиться того, на что вы рассчитывал при оформлении сделки с недвижимостью? О самых распространенных случаях расторжения договоров рассказывает адвокат Олег Сухов.

Найм или аренда жилья

Нанимателям съемных квартир нередко приходится сталкиваться с проблемой, когда условия проживания оказались не подходящими или хозяин требует досрочно освободить жилплощадь. При этом чаще всего договоры найма и аренды расторгаются по инициативе собственника, а квартиросъемщик рискует остаться на улице.

По статистике только около 50 % сделок со съемным жильем заключается через риэлторские компании, но даже в этих случаях нет гарантии, что права сторон будут максимально защищены, поэтому специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова» рекомендуют обратить внимание на следующие риски.

Во-первых, наниматели сами ставят себя в тупик, именуя заключаемую сделку «арендой». Для граждан, снимающих жилье, законодатель специально предусмотрел конструкцию договора найма. Чем этот договор более выгоден для квартиросъемщика, нежели договор аренды? Дело в том, что найм может быть расторгнут по инициативе собственника только в случаях, предусмотренных законом, и только в судебном порядке. В договоре аренды, напротив, хозяин квартиры вправе определить любые основания для его расторжения и без необходимости обращения в суд.

Во-вторых, чтобы не оказаться под угрозой выселения, нанимателю следует избегать следующих ситуаций:

- при долгосрочном найме (от 1 до 5 лет) - невнесения оплаты за 6 месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок;
- при краткосрочном найме (до 1 года) – невнесения оплаты более 2 раз по истечении установленного срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает, например, члены семьи;
- использование жилья не по назначению или систематическое нарушение прав и интересов соседей.

Причем практика показывает, что последние два обстоятельства имеют место лишь в одном из десяти случаев расторжения договора, в остальных - спор возникает по причине образовавшейся задолженности нанимателя.

Дарение

Казалось бы, оснований для расторжения договора дарения всего два, да и случаи эти из ряда вон выходящие. Так, доказать, что одаряемый плохо обращается с подарком, не всегда представляется возможным, а покушение на жизнь дарителя – вовсе ситуация не распространенная.

Тем не менее, существуют общие основания, по которым можно оспорить любой договор, в том числе, дарение. К примеру, ссылаясь на заблуждение природы сделки при подписании документов, даритель может добиться возврата имущества через суд. Как показывает практика, чаще всего этим пользуются пожилые или социально неблагополучные люди.

Стоит задуматься и при оформлении договора дарения, фактически прикрывающего продажу имущества. Часто подобной схемой пользуются близкие родственники, чтобы избежать уплаты налогов, или обойти преимущественное право покупки. Если такой договор будет расторгнут, можно потерять и «подарок», и деньги. По статистике, 5 % договоров дарения - не что иное, как купля-продажа.

Пожизненное содержание с иждивением

Почему, несмотря на то, что договор пожизненного содержания с иждивением, по сути, является сделкой с недвижимостью, риэлторы предпочитают не связываться с его оформлением? Потому, что агентство, как посредник не может предвидеть, как поведет себя рентополучатель (собственник, передающий свою квартиру) через N-ное количество лет, а претензии от покупателя последуют именно в адрес риэлтора. На практике, каждый второй договор пожизненной ренты является проблемным.

Со слов специалистов «Юридического центра адвоката Олега Сухова», главный недостаток договора пожизненного содержания с иждивением заключается в невозможности доказать факт исполнения обязанностей плательщика ренты (нового собственника, получившего квартиру), то есть личного оказания услуг по уходу, медицинскому обеспечению и т.д. Вывод следующий: в целях предотвращения рисков рекомендуется заключать договор ренты, обязательства по которому ограничиваются определенной ежемесячной оплатой, являющейся содержанием бывшего собственника жилья.

Если же плательщик ренты все-таки обязался «пожизненно содержать иждивенца», ему следует закрепить перечень своих обязанностей в договоре как можно более четко, стараться вести дневник выполняемых дел и каждую запись заверять подписью рентополучателя, а также совершать платежи по возможности через банк и сохранять все платежные документы. При наличии таких доказательств суд становится на сторону плательщика ренты в 90% случаев.

Договор ОСАГО

Прямого отношения к недвижимости это не имеет, однако жизнь современного горожанина сложно представить без автомобиля. Поэтому мы затронем и этот аспект. Смена автомобиля, отказ от поездок в зимнее время, переход к другому страховщику – вот неполный список причин, которые могут навести на мысль о расторжении договора ОСАГО. Следом у страхователя возникает вопрос о возврате части уплаченных средств страховки за неиспользованный период. Страховщики рассчитывают эту сумму с предварительным удержанием 23% стоимости страховки (которые страховщик уплачивает во Всероссийский союз автостраховщиков и издержек на оформление самого полиса), что, по мнению страхователей, неправомерно. И, несмотря на то, что суды в такой ситуации становятся на сторону страхователя, многие страховые компании по-прежнему руководствуются своими внутренними инструкциями, позволяющими занижать сумму, подлежащую возврату при расторжении договора. Страхователям остается обжаловать действия нарушителей в суд или РСА (Российский союз автостраховщиков).

Стоит отметить, что не всем автомобилистам известно о возможности досрочного расторжения договора ОСАГО, а многие не хотят связываться с судебными спорами ради нескольких сотен рублей, не покрывающих судебных издержек, - в противном случае договор ОСАГО мог бы претендовать на место лидера среди расторгаемых договоров.