Опубликовано: 04.07.2013

Просмотров: 1588

Об этом и другом рассказала заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Марина Малайчик.

Онлайн-конференция с представителем АИЖК прошла на BN.ru.

– Ваш прогноз: как будут меняться процентные ставки в ближайший год?

– Рынок входит в фазу поступательного развития. Темпы роста замедлятся, так что резких изменений ждать не стоит. В апреле ставки в среднем снизились на 0,3% – до 12,6% годовых. В мае АИЖК снизило ставки в среднем на 1%. После снижения ставок, проведенного лидерами рынка (АИЖК, ВТБ24, Сбербанк), возможно, другие его участники последуют этому примеру. Но это снижение не будет существенным, так как стоимость денег для банков по-прежнему высока.

– Государство как-то может воздействовать на банки для уменьшения процентных ставок?

– Государство регулирует цены только на некоторые виды товаров и услуг, ставки по банковским кредитам в их число не попадают. Поэтому обязать банки снизить ставки невозможно, тем более что цифры здесь зависят от объективных факторов, основным из которых является стоимость денег, привлекаемых банком. После мирового кризиса привлекать финансирование с внешних рынков стало дорого, и многие российские банки кредитуют заемщиков за счет внутренней депозитной базы. Кстати, ставки по депозитам у нас выше, чем в Европе и США.

– Можно брать ипотечный кредит напрямую у АИЖК?

– АИЖК само не выдает ипотечных кредитов, как думают многие. Оно выкупает их у банков и других первичных кредиторов, работающих по стандартам агентства. Мы высвобождаем первичным кредиторам средства, и они могут выдавать новые ипотечные кредиты.

Стандарты АИЖК публичны, условия всех программ размещены в открытом доступе, там же можно посмотреть перечень партнеров – сегодня это 136 банков и 200 других организаций, выдающих ипотечные кредиты и займы по стандартам АИЖК во всех регионах России.

– Как рассчитать комфортный платеж по ипотеке?

– Максимально допустимым для заемщика считается платеж, который не превышает 45% ежемесячного совокупного дохода. Как правило, почти все банки учитывают этот момент при выдаче кредита. Кроме того, ипотечный кредит – долгосрочный, и платеж, который при выдаче составлял, например, 40% от дохода семьи, через несколько лет будет уже 30% и т. д. Это происходит за счет роста доходов населения и инфляции. Поэтому в России так высок процент досрочного погашения: в среднем кредиты берут на 15-16 лет, а погашают за 6-7.

– На какие льготы может рассчитывать получатель ипотечного кредита? Как ими воспользоваться?

– Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ при покупке квартиры, дома или земельного участка с помощью ипотечного кредита, заемщик может вернуть себе часть денег – в размере уплаченного им подоходного налога. Подробную информацию о получении такого вычета можно найти на сайте АИЖК – www.ahml.ru/ru/borrower/hipoteca_all/.

Льготы предоставляются определенным категориям заемщиков, перечисленным в федеральной программе «Жилище» (это молодые семьи, госслужащие, молодые ученые, беженцы, переселенцы и т. д.) либо в отдельных законах (военнослужащие, семьи с детьми, молодые учителя). Существуют свои программы субсидирования на уровне регионов. Некоторые программы имеют ограниченный срок действия (субсидирование молодых учителей), некоторые – не ограничены во времени, пока действует закон.

Сегодня дорабатываются федеральные и региональные программы льготного кредитования работников бюджетной сферы – учителей, врачей, ученых, госслужащих. Принцип простой: государство предоставляет субсидию на первоначальный взнос по ипотеке либо на часть процентной ставки, а АИЖК разрабатывают с учетом этого специальные программы, которые предлагает всем участникам рынка.

– Если заемщик недоволен, как банк исполняет свои обязательства по ипотечному договору, куда можно пожаловаться?

– Все обязательства – и банка, и заемщика – прописаны в кредитном договоре, никакие другие устные договоренности не могут быть приняты во внимание. Именно поэтому важно обращать внимание на содержание договора при его заключении. Если все-таки удалось установить факт нарушения условий договора сотрудниками банка, то нужно собрать подтверждающие документы и обратиться с заявлением к руководству банка.

Если в рамках переговоров урегулировать проблему не получится, можно обратиться в суд с требованием о принуждении банка к исполнению договора или возмещению причиненного ущерба. Также можно обратиться с жалобой на недобросовестное выполнение услуг в Роспотребнадзор или в Банк России (Центральный Банк), который является главным регулятором банковской деятельности.

– Как вы относиться к тому, что в договоре, который предлагает банк, прописаны комиссионные сборы?

– Согласно разъяснениям Банка России (Информационное письмо № 147), взимание комиссий за выдачу кредита и обслуживание счета заемщика признаны незаконными. Вы, конечно, можете взять с собой на оформление сделки эти разъяснения и попытаться доказать, что предполагаемая комиссия незаконна. Однако повлиять на банк до получения кредита вряд ли удастся. Можно потом доказывать свою правоту в суде – а значит, нести судебные издержки. Гарантировать результат с полной уверенностью невозможно – бывает, что комиссия, о которой вы говорите, взимается законно. Например, сейчас некоторые банки предлагают снизить процентную ставку в обмен за внесение заемщиком единовременной комиссии.

– Если банк предлагает подписать договор, в котором есть пункт, что в случае потери работы следует погасить кредит досрочно, стоит ли его подписывать?

– Все основания для предъявления заемщику требования о полном досрочном погашении кредита установлены Законом об ипотеке (статья 50). К ним относятся неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или частично (при просрочке более трех раз в течение 12 месяцев) и ряд других оснований. Но банк имеет право прописать в договоре дополнительные условия, при которых он может требовать досрочное погашение задолженности. В вашем случае стоит уточнить у банка, что конкретно имеется в виду под пунктом о потере работы. Потеря работы, как правило, влечет за собой неплатежеспособность. А если вы не сможете платить по кредиту, то вам в любом случае могут предъявить требование о возврате кредита. Это условие выставляет любой банк. Если вы потеряли работу, но исправно платите, вряд ли банк предъявит вам какие-то требования.

– Какие «подводные камни» могут быть в договоре? На что следует обратить особое внимание?

– Кредитный договор фиксирует все обязательства заемщика перед банком, которые придется исполнять в течение длительного срока. Лучше всего перед подписанием договора проконсультироваться с юристом и все сомнительные моменты сразу обсудить с представителем банка.

В договоре должны быть указаны различные дополнительные платежи – как единовременные, так и постоянные. Перед его подписанием важно точно знать, что ежемесячный платеж будет вам доступен и не превысит 40-45% вашего дохода.

– Есть ли смысл пытаться самому получить ипотечный кредит, то есть без помощиагентства недвижимости? Были случаи, когда в агентстве прямо заявляли, что за одобрение кредита нужно заплатить.

– Риэлторы и брокеры – неотъемлемая часть рынка, они помогают готовить документы, координируют процесс сделки, могут представить вас банку с лучшей стороны, ускоряют процесс сделки и т. д., поэтому они часто являются посредниками при покупке жилья, существенно облегчая жизнь покупателю. Плата за их услуги может взиматься по-разному – как за комплексное обслуживание, так и за отдельную услугу.

Возможно, речь шла не о получении одобрения, а о содействии в получении кредита (выбор оптимальной программы, подходящей под требования банка, помощь в подготовке документов и т. д.). Но окончательное решение принимает банк, а он за одобрение кредита платы не берет.

В любом случае вы всегда можете изучить информацию по ипотечным программам банка и подать заявку самостоятельно.

– На какие цели, кроме покупки квартиры, можно взять ипотечный кредит?

– Ипотечный кредит можно взять на покупку или строительство индивидуального дома. Некоторые банки соглашаются кредитовать и покупку отдельных комнат, а также долей в квартире/доме. Есть программы кредитования на приобретение гаражей, садовых домов (дач) и/или земельных участков.

Другой вариант – предоставление целевого или нецелевого кредита под залог имеющейся у заемщика квартиры. Нецелевой кредит можно взять на любые цели, вообще не связанные с покупкой – и даже с ремонтом – жилья. Например, в АИЖК по такой схеме работает продукт «Образование». Заемщику под залог недвижимости предоставляется долгосрочный кредит (11-12% годовых) на получение образования в России или за границей. При этом дается отсрочка платежа до окончания обучения.