Опубликовано: 07.07.2013

Просмотров: 1338

В настоящее время ставки по ипотеке довольно высоки, однако у многих покупателей нет другого способа решить квартирный вопрос, поэтому ипотека пользуется спросом. Стоит ли ждать понижения процентных ставок до конца этого года и в 2014 году в Московском регионе, «Газета.Ru» выяснила у аналитиков, банкиров и участников рынка недвижимости.

В начале 2013 года эксперты фиксировали повышение ставок по ипотечным кредитам, которое началось еще в конце 2012 года. Ситуация изменилась весной – Сбербанк, а затем ВТБ 24 и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заявили о снижении ставок. Однако это была скорее коррекция – банки отыгрывали прошлогоднее повышение процентов. Другие игроки рынка также меняли условия в лучшую для заемщика сторону, но зачастую не на постоянной основе, а в рамках краткосрочных акций. «Такая коррекция носит больше косметический характер и не представляет собой тенденцию, потому что экономических предпосылок для снижения ставок в текущих условиях нет», — считает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Александр Дарданов.

По наблюдениям Абсолют банка, в первые три месяца 2013 года наблюдался рост средней процентной ставки — с уровня 12,7% (в декабре 2012) до уровня 12,9% (в марте 2013). В мае средняя ставка по ипотечному кредиту опять снизилась до 12,7% — то есть как такового улучшения условий по кредиту не произошло.

«В апреле была сломлена тенденция на постоянный рост ставок — среднерыночная ставка выдачи ипотеки снизилась с 12,9% в марте до 12,7% в апреле.

Ставка будет колебаться в диапазоне 12,5 - 13,0%», — считает Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.

В дальнейшем эксперты прогнозируют колебание процентной ставки по ипотечному кредиту на 0,25-0,5% в ту или иную сторону – в зависимости от ситуации на международных рынках финансирования. «К сожалению, ситуация на международном и внутреннем финансовых рынках, несмотря на некоторую стабилизацию, остается достаточно напряженной, что, в свою очередь, обуславливает дорогое фондирование на денежных рынках. Банки в условиях острой конкуренции вынуждены снижать ставки за счет уменьшения собственной доходности. Как следствие, стоимость кредитов удается сдерживать на текущем уровне либо происходит несущественное снижение. Таким образом, основным препятствием по-прежнему остается высокая стоимость финансовых ресурсов для банков, и в ближайшей перспективе существенного изменения текущего тренда не ожидается», — поясняет заместитель председателя правления Нордеа Банка Андрей Мальцев.

«За последние 2 месяца ставки на рынке привлечений, если базироваться на росте доходности по 4-х летним ОФЗ, выросли на 70-80 базисных пункта, но никто из банков, выдающих ипотечные кредиты, ставки не поднял. И на самом деле это пока не подняли, так как, если ситуация будет продолжаться, рост ставок на 0,25 – 0,5% до конца года неизбежен», — говорит финансовый директор ДельтаКредит Елена Кудлик.

Несмотря на сложную текущую ситуацию с привлечением долгосрочного фондирования для банков, государство в очередной раз озвучивает планы по существенному снижению процентных ставок. Так, в планах Минрегиона увеличить количество ипотечных кредитов к 2018 году до 815 тысяч и снизить процентную ставку по кредитам до уровня ставка рефинансирования минус 2,2%. Однако эксперты пока не видят такой возможности.

«В перспективе 2-3 лет ожидать снижения процентных ставок до обозначенного уровня не стоит. Однако запуск специальных программ по таким ставкам для отдельных категорий граждан вполне реален.

На текущий момент без государственной поддержки (субсидирования процентных ставок) выдача кредитов на таких условиях для коммерческих банков - заведомо убыточное мероприятие», — объясняет начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов.

«В течение года мы ожидаем снижения ставки рефинансирования ЦБ, что вызовет за собой сопоставимое снижение ставок по ипотеке (ориентировочно, 0,25-0,5%). В России на текущий момент основной проблемой видится слабая оптимизация бизнес процессов банков и низкая конкуренция (которая отчасти смягчена лоббированием государства своей политики через госбанки), из-за чего спрэд между ставкой рефинансирования и ставкой по ипотеке создает ощущение высокой стоимости кредита. Стоит помнить, что двухзначные цифры воспринимаются несколько иначе, чем однозначные (т.е. разница между 9% и 10% кажется потребителю существеннее, чем это есть на самом деле). В 2014 году, скорее всего, снижение ставок продолжится, но темпы будут небольшими. Достижение низких ставок по ипотечному кредитованию – долгосрочная задача, решить которую можно в перспективе 3-5 лет», — прогнозирует аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.

По оценкам компании «НДВ-Недвижимость», на вторичном рынке по ипотеке приобретается порядка 30-40%. В новостройках этот показатель может достигать 80% по аккредитованным банками объектам. В большинстве случаев минимальный первоначальный взнос составляет от 15-20%. Ставки колеблются в широком диапазоне от 12% до 17% на стадии строительства и от 11% до 16% – после оформления права собственности.

«При этом вызывает тревогу увеличение доли кредитов с низким первоначальным взносом, что потенциально увеличивает риски банковской системы, поскольку может привести к увеличению доли высокорисковых кредитов в активах кредитных учреждений», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По оценкам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», средний размер ипотечного кредита сокращается. Так, средний размер ипотечного кредита в первом полугодии 2013 года для покупки квартиры в новостройке составил 2-2,5 млн рублей, в 2012 году – 3 млн рублей.

«Уменьшение среднего размера ипотечного кредита не в последнюю очередь связано со снижением реального дохода населения, а также смещением покупательского спроса в Подмосковье. Широкий выбор доступных новостроек в Москве начинается от 4 млн рублей, при этом все они расположены в «замкадных» районах. В ближайшем Подмосковье цены новостроек начинаются от 3,5 млн рублей, при этом выбор более широкий, разнообразный, а расположение подмосковной новостройки не всегда хуже московской», — считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

По оценкам экспертов, психологическим барьером для заемщика является ставка в 14-15% годовых – при стоимости кредита выше не все покупатели согласятся одалживать у банка. «Так как другой альтернативы по улучшению жилищных условий нет, люди готовы брать заем под довольно высокий процент. Назвать точную величину процента по ипотеке, при котором возможен спад, сложно. Но четко можно сказать, что если ставка на вторичном рынке приблизится к 14%, по методике АИЖК, это крайне отрицательно скажется на спросе на рынке недвижимости», — говорит Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость».