Инвестиции в регионы: как заработать на дешевой ипотеке

Опубликовано: 26.02.2014

Просмотров: 1556

В зависимости от стоимости недвижимости условия ипотечного кредита будут разными. В России есть регионы, в которых покупка недвижимости в кредит может показаться очень привлекательным вариантом для инвестиций. «РБК Личные финансы» выяснили, в каком регионе обслуживать ипотечный кредит будет легче всего и стоит ли вкладывать свои средства в дешевую ипотеку.

Цена вопроса

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), самый обременительный кредит придется обслуживать жителю столицы. Ежемесячный взнос составит в среднем 89 828 руб. за квартиру площадью 54 кв. м (средний размер кредита — чуть больше 7 млн руб., срок — почти 14 лет).

Самая дешевая ипотека — в Карачаево-Черкесии: ежемесячный взнос составляет 15 595 руб. (аналогичная квартира, средний размер кредита — 1,2 млн руб., срок — почти 16 лет).

 

Привлекательными кажутся условия кредитования в Брянской области (ежемесячный платеж — 17 815 руб.), Курской области (18 715 руб.), Адыгее (16 461 руб.), Калмыкии (16 276 руб.), Астраханской области (17 870 руб.), Дагестане (16 806 руб.), Ингушетии (15 791 руб.), Кабардино-Балкарии (18 247 руб.), Северной Осетии (18 282 руб.), Ставропольском крае (16 078 руб.).

Аналитик АИЖК Андрей Туманов сообщает, что различия в платежах по ипотечному кредиту на приобретение типовой квартиры (54 кв. м по средним ценам Росстата и с первоначальным взносом 20% за счет собственных средств) связаны в первую очередь с различиями в ценах на жилье — там, где они ниже, ниже и платеж по ипотеке.

 

«Стоимость ипотеки зависит от того, насколько ликвидны кредитуемые объекты. Москва по этому параметру с большим отрывом лидирует. Да и концентрация банковской активности здесь куда выше, чем в среднем по стране. В отдельные периоды времени особенно привлекательными условиями мог похвастаться Сочи, но в настоящий момент это не так», — говорит гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

По словам руководителя отдела развития бизнеса банка DeltaCredit Дмитрия Полякова, стоимость ипотечного кредита зависит не от регионального расположения банка, а от условий, которые этот банк предлагает: учитываются как базовые условия (сумма кредита, срок, размер первоначального взноса, значения процентной ставки и др.), так и специальные (например, использование средств субсидии для приобретения недвижимости, отказ от оформления комплексного страхования). Порядок расчета суммы ежемесячного взноса в Москве и Хабаровске будет практически идентичен.

«Средняя сумма кредита по рынку в Москве составляет 4,2 млн руб., а средняя стоимость 1 кв. м квартиры — 178 000 руб. Следовательно, средняя сумма ежемесячного платежа будет равняться 50 000 руб. В Челябинске, например, средняя сумма кредита по рынку составляет 1,3 млн руб., а средняя стоимость 1 кв. м — 80 000 руб. В данном регионе средняя сумма ежемесячного платежа — 17 000 руб.», — приводит пример Д. Поляков.

 

Региональные инвестиции

Не очень большие ежемесячные взносы по ипотеке в некоторых регионах могут навести на мысль о приобретении недвижимости. Допустим, вы можете себе позволить откладывать по 20 000 руб. ежемесячно. Класть их в банк вы не хотите, поскольку считаете, что недвижимость — это капитал, который будет всегда актуален и сможет принести вам хороший доход.

В таком случае можно оформить ипотечный кредит, например, в Курской области и в конце концов стать обладателем дополнительной жилплощади, которую можно сдавать или же продать, когда ее цена повысится. Но действительно ли эта инвестиция может быть выгодной? Или же вложение в региональную недвижимость — это просто пустая трата средств?

 

«Оценивать целесообразность инвестирования следует исходя не из текущего уровня цен и условий кредитования, а из перспектив роста цен на жилье. Поскольку цена на жилье является результатом взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья, то ее низкий уровень может свидетельствовать о низком уровне спроса и невысоких доходах населения», — комментирует Андрей Туманов из АИЖК.

Георгий Дзагуров утверждает, что ипотечный кредит может оказаться выгодным в двух случаях: либо эксплуатация недвижимости — в нашем случае сдача в аренду — может принести больший доход, чем стоимость ипотеки (чего в России не наблюдается), либо квартиры дорожают опережающими темпами по сравнению со ставкой по кредиту. В период до 2008 года недвижимость в Москве и правда дорожала быстрее, чем росла задолженность по ипотеке, но при наших ставках такое положение дел не может продолжаться вечно.

 

Дмитрий Поляков считает, что приобретение недвижимости в отдаленном регионе по привлекательной ежемесячной процентной ставке можно рассмотреть только при учете анализа данного региона и факторов, влияющих на прибыльность данной квартиры. Стоит внимательно изучить рынок, на котором планируется приобретать недвижимость.

 

Прежде чем вкладываться в квартиру, нужно ответить на вопросы: как вырастет цена в регионе, насколько будет ликвидна данная квартира и сможете ли вы продать ее выгодно для себя после выплаты ипотеки. Необходимо понимать, опережает ли рост цен на жилье в регионе рост показателя инфляции, насколько востребован данный тип жилья в городе, чтобы потом быстро и легко реализовать квартиру.

 

«Безусловно, покупка квартиры в регионе может стать отличным вкладом сбережений в недвижимость, но от выбора региона зависит и выгода вложенных средств», — заключает эксперт.