Опубликовано: 31.01.2013

Просмотров: 1087

«Я понимаю, что вы любите свою квартиру и хотите получить за нее хорошие деньги. Но ваша цена завышена», - примерно это говорит специалист по недвижимости, когда продавец «перегибает палку». Но в ответ он может услышать: «А на меньшее я не согласен!» Сегодня мы поговорим о том, как убедить такого собственника все-таки стать реалистом и снизить цену.

Секреты дипломатии

«Обычно, когда продавец работает с агентом, цена бывает адекватной, - рассказывает менеджер АН «Модус» Ирина Пасичник. - Специалист ориентируется на рынке недвижимости и прекрасно понимает: если цена завышена, квартира будет «стоять» годами. Кроме того, сейчас много покупателей, которые берут ипотеку. А это значит, что в процесс сделки включается оценщик банка, который оценит недвижимость по средней ставке. Если цена слишком высока, банк просто не выдаст соответствующую сумму кредита. И вообще, признаюсь, что на профессиональном жаргоне риэлторов квартирам с неадекватно высокой ценой найдено емкое и хлесткое название – мусор. Может быть, звучит грубо, но доля истины здесь есть. Покупатель, скорее всего, просто не пойдет смотреть жилье, которое стоит слишком дорого. А возможно и прямо скажет: «Я видел квартиру дешевле – так она лучше, чем ваша».

Именно поэтому специалист по недвижимости в переговорах с продавцом старается найти аргументы в пользу адекватной цены. Конечно, каждый собственник ценит свое жилье и стремится извлечь максимальную выгоду из его продажи. Такое желание совершенно естественно и по-человечески понятно. Однако, терять чувство меры здесь опасно.

Что же мы делаем, если хозяин квартиры хочет запредельную сумму за свои квадратные метры? Мы поступаем примерно так же, как оценочная компания. Например, берем газету с объявлениями и внимательно просматриваем ее вместе с клиентом. С соответствующими комментариями типа: «Вот видите, аналогичная квартира на 200 тыс. дешевле, чем ваша. А ведь там дом рядом с парком, а ваш – у дороги. К тому же там хороший ремонт» или «вот двушка по такой же цене, но там намного более развитая инфраструктура. И дом кирпичный, а не панельный». Кроме того, мы объясняем собственнику последствие его решения, а им будет вовсе не сделка с большой прибылью. Увы, это будет куча потерянного времени и потрепанные нервы. А в цене рано или поздно придется уступить.

Как правило, люди прислушиваются к мнению профессионалов. Совсем недавно у нас был такой случай: к нам обратился хозяин квартиры в районе станции метро «Бурнаковская». Скромная трешка с муниципальной отделкой, а он запросил за нее… 5 миллионов. На наш изумленный вопрос, откуда такая цифра, последовал невнятный ответ: «Ну не знаю, мне так сказали». Спор с ним оказался непростым. В конце концов, мы решили пригласить его на просмотр квартир такого же типа. И, конечно, особый упор делали на их цены, которые были в пределах разумного. К счастью, после пары поездок наш клиент умерил свои аппетиты, и сделка благополучно состоялась.

В заключение хочется сказать, что даже в спорных ситуациях необязательно обращаться за помощью в оценочную компанию. Ее услуги требуются в особых случаях, например, когда квартира становится предметом залога при кредитовании. И, кстати, стоят они далеко не копейки. А если речь идет о купле-продаже квартиры, то правильно оценить жилье может и агент, и даже сам собственник».

Четыре главных аргумента

Для того, чтобы спор с «алчным» продавцом был успешным, а ваши доводы не выглядели голословными, нужно знать основные факторы, которые влияют на стоимость квартиры. Имея перед глазами этот список, можно с легкостью отметить плюсы и минусы пресловутой квартиры и определить, какая чаша весов тяжелее.

1. Местоположение.

Большинство специалистов уверены: стоимость недвижимости определяет местоположение, местоположение и еще раз местоположение! В том числе:

- район, удаленность от центра города. Даже если на окраине жилье по качеству нисколько не хуже «центрального», оценивается оно заметно ниже.

- транспортная доступность: расстояние до автобусной (трамвайной) остановки, станции метро, количество маршрутов, качество дороги т.п.;

- инфраструктура: супермаркет, автостоянка, подземная парковка, бассейн, школа, детский сад. Дом в центре города, где есть парковая зона, где рядом театры и концертные залы, престижен вне зависимости от качества самой квартиры. В заречной части комфортными для проживания считаются центр Сормова (неподалеку парк, несколько супермаркетов и кафе, развлекательный центр, хорошая транспортная развязка) и центр Автозавода.

2. Дом.

- Тип дома: купеческий дом, «народная стройка», «сталинка», «хрущевка», «брежневка», новостройка. Обычно квартиры в новых домах с лучшей планировкой стоят дороже.

- Материалы, которые использовались при строительстве: дерево, кирпич, шлакоблок, панель, монолит. Большим спросом пользуются современные монолитные и кирпичные дома. «Типовая панель» оценивается ниже, а замыкает «рейтинг престижности» шлакоблок и старое дерево.

- Характеристика перекрытий: железобетонные или деревянные.

- Состояние подъезда: плохое, удовлетворительное или хорошее (потолки в пятнах копоти, заплеванные полы или цветы на окнах?).

- Дополнительные улучшения: лифт, домофон, мусоропровод (и их состояние).

- Коллективные системы безопасности: охрана, консьержка и проч.

- Телекоммуникации. Например, возможность подключиться к выделенной линии Интернет многие оценят.

- Магазин в доме. Но одно дело – модный бутик на первом этаже, другое дело – продуктовый магазинчик устаревшего типа, где с грохотом катают по двору бочки, или из подсобок постоянно пахнет кислой капустой. Цена такой квартиры упадет раза в два.

- Наружная отделка дома.

3. Двор.

- Обустройство двора: зеленые насаждения, детская площадка, охраняемая парковка для автомобилей, огражденная придомовая территория. - Состояние подъездных путей.

4. Непосредственно квартира.

- Планировка (неудачная или удачная), высота потолков могут как снизить, так и повысить стоимость жилья.

- Количество комнат в квартире, общая и жилая площадь. Обычно однокомнатные квартиры в пересчете на метры стоят дороже (при прочих равных условиях), чем 3-4-комнатные. Объяснение простое – чем меньше объект, тем большему количеству покупателей он по карману. На самые экономные варианты всегда больше желающих.

- Количество квартир на этаже.

- Наличие балкона или лоджии.

- Санузел: совмещенный, раздельный, есть ли гостевые санузлы.

- Подсобные помещения: кладовка, шкаф и т.п.

- Состояние квартиры. Однако по опыту риэлторов, состояние самой квартиры не очень сильно влияет на ее стоимость. Даже то, что она совсем «убитая», некоторые с удовлетворением воспримут как «состояние, подготовленное для ремонта».

- Вид из окон: во двор, на улицу, на шумную магистраль. Но то, что в элитном сегменте резко подбрасывает цену иногда в 1,5-2 раза (допустим, возможность каждый день любоваться на нижегородский кремль), в эконом-классе оценивается значительно скромнее.

- Коммуникации: отопление центральное или индивидуальное (тепловой пункт – крышная котельная, поквартирное – газовые котлы), электричество, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, газовая колонка, канализация, газоснабжение, электроплита.

- Перепланировка: есть или нет, узаконена или не узаконена.

- Этаж, на котором располагается квартира. Крайние этажи обычно стоят дешевле. На первых этажах проходят коммуникации общего пользования. А жильцам верхних этажей (если в доме нет технического этажа) может портить жизнь протекающая крыша и гул ветра. Летом же крыша раскаляется, и в квартире становится жарко. Однако есть люди, которые предпочитают первые этажи (пожилые, инвалиды, которым трудно спускаться и подниматься), и те, кто специально ищут последние этажи (им нравится обзор из окна и то, что до их окон не доходят городские шумы и копоть).

- Статус квартиры. Продажа недвижимости бывает «чистой», а бывает «альтернативной». Последнее означает, что продавцу нужны не деньги, а другая квартира. Сделка в этом случае подчас затягивается, бывает, и срывается. Так что «чистые» квартиры стоят минимум на 10% дороже, чем в точности такие же, но обремененные необходимостью тянуть «цепочки». P.S. Теперь вы знаете, что сказать хозяину квартиры, если его запросы переходят все границы. А если его жилье выигрывает по всем вышеперечисленным пунктам (что само по себе маловероятно), вы без труда убедите его снизить цену! Удачи!

Фото: miggaz.ru
Лара Карнакова
Источник: Полезная площадь