Опубликовано: 27.12.2012

Просмотров: 1296

Предварительные итоги 2012 года свидетельствуют о том, что шанс, который давал российскойэкономике высокий уровень цен на нефть, был использован не в полной мере. Во многом этопроизошло из‐за кризисных явлений в еврозоне, которые негативным образом сказались какна уровне ликвидности банковского сектора, так и на поведении инвесторов, спровоцировавзначительную утечку капитала из РФ.

Основным фактором роста экономики в 2012 году стало внутреннее потребление населения,что без иных структурных изменений в реальном секторе было явно не достаточно дляуверенного роста ВВП. В целом, по нашим оценкам, во втором квартале 2012 года потреблениедомашних хозяйств обеспечило около 3,4% из 4,0% роста ВВП (в первом квартале ‐ около 3,8%из 4,9% роста ВВП). По оценке Росстата, за 9 месяцев прирост ВВП к соответствующему периодупрошлого года составил 3,9% ‐ несмотря на благоприятную ценовую конъюнктуру дляроссийского сырьевого экспорта, темпы роста экономики начинают замедляться.

Кроме того, подорожание стоимости фондирования для банков, включая рост стоимостипривлечения средств через ипотечные ценные бумаги, ожидаемо привело к росту стоимостикредитования для физических лиц, особенно в третьем квартале, и постепенному охлаждениюспроса к концу года.

В этих условиях, несмотря на сохраняющуюся неопределенность перспектив мировойэкономики, в течение года российский ипотечный рынок продолжал активно расти. За 9месяцев 2012 года населению предоставлено 475,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму698,6 млрд рублей, что в 1,4 раза превышает уровень 9 месяцев 2011 года в количественном ив 1,5 ‐ в денежном выражении. Такие объемы являются максимальными не только впосткризисном периоде, но и за всю историю наблюдений за показателями выдачи ипотечныхкредитов Банком России. По сравнению с 2008 годом, за 9 месяцев 2012 года было выдано в1,4 раза больше ипотечных кредитов, а количество кредитных организаций, занимающихсяипотекой, выросло на 10%. Это свидетельствует о том, что рынок ипотечного кредитованияполностью восстановился после кризиса.

Основным вопросом на текущий момент остается перспектива развития рынка ипотечногокредитования в 2013 году, поскольку рост рынка происходил в условиях увеличения ставок поипотечным кредитам. Анализ месячных ставок выдачи говорит о том, что по итогам трехкварталов ставка по кредитам в рублях превысила уровень аналогичного периода 2011 года на0,7 п.п. и составила 12,3%.

Таким образом, не исключено, что опережающее развитие рынка в 2012 году происходило засчет спроса будущих периодов, и потенциальные заемщики поспешили приобрести жилье,пока ставки по ипотечным кредитам находились на комфортном для них уровне, что повышаетриски рецессии ипотечного рынка в 2013 году.

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить ростипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.10.2012 года он составил 1 678 млрдрублей, что на 42% превышает уровень соответствующего периода 2011 года. АбсолютныйДекабрь 20124 © Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)прирост портфеля составил 496 млрд рублей. Анализ группировки ипотечных ссуд по срокампросроченной задолженности показывает стабильно хорошее качество портфеля. Этоподтверждается тем, что в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банковобъем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только вотносительном, но и абсолютном выражении (3,04% и 54,9 млрд на 01.10.2012 против 4,47% и60,6 млрд на 01.10.2011).

Тем не менее, анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит о возрастаниириска ухудшения ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе. Дорожающее напротяжении всего 2012 года фондирование лишило банки возможности ценовой конкуренции.В этих условиях в течение 2012 года сформировался тренд к существенному снижениютребований к подтверждению дохода заемщика.

Предварительные итоги 2012 года свидетельствуют и об активном развитии рынка жилья.Оборот рынка жилой недвижимости (количество объектов, зарегистрированных в сделках сжильем по итогам трех кварталов) достиг 3 млн объектов, что на 13% превышает уровеньсоответствующего периода 2011 года.

Одним из основных факторов развития жилищного рынка является увеличение долиипотечных сделок. По данным Росреестра, каждый пятый объект (20,5%), зарегистрированныйв сделках с жильем за 9 месяцев 2012 года, приобретался с использованием ипотечногокредитования. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечногокредитования в России (с 2006 года).

Вторым важным фактором, определяющим динамику жилищного рынка являетсяпреобладание на нем альтернативных сделок и постепенное возвращение инвестиционногоспроса. На фоне нестабильности на финансовых рынках жилье воспринимается как один изнемногих надежных долгосрочных инструментов инвестирования.

Следует отметить, что вместе с оживлением рынка цены на жилье перешли к росту в реальномвыражении после длительной стагнации 2009‐2011 годов. К концу третьего квартала 2012 годав России цены на жилье выросли по сравнению с концом четвертого квартала 2011 года на9,1% как на первичном, так и на вторичном рынке, в то время как инфляция за этот периодсоставила 6,6%. При этом рост цен на жилье в целом соответствовал росту доходов населения ине привел к сокращению доступности приобретения жилья: значения индексов доступностижилья на первичном и вторичном рынках практически не меняются с начала 2010 года.

Тем не менее, на протяжении всего года в строительном секторе восстановление шлодостаточно вяло. По данным Росстата, за три квартала 2012 года введено в эксплуатацию 408,6тысяч домов и квартир общей площадью 34,6 млн кв. метров, что составило 101,6% и 102,7%соответственно к объему ввода жилья в аналогичном периоде предыдущего года. Такимобразом, наметившееся восстановление строительства крайне не устойчиво, хотяопережающие индикаторы строительного сектора ‐ объемы выполняемых работ икредитование девелоперов ‐ продолжают расти.

АИЖК ожидает, что по итогам 2012 года объем ипотечного рынка составит примерно 660‐710тыс. кредитов на сумму около 1000 млрд рублей. Средневзвешенная ставка по ипотечнымкредитам в рублях составит около 12,5% а общая доля просроченных платежей не превысит2,1‐2,5%.Тем не менее, АИЖК обращает внимание на существование значимого риска роста объемовпросроченных платежей из‐за имевшей место в 2012 году тенденции снижения требований кипотечным заемщикам со стороны ведущих банков.

Источник: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию