Опубликовано: 20.12.2012

Просмотров: 860

Федеральные власти ужесточат условия участия в аукционах на покупку земли под жилую застройку. Новый курс может обернуться ростом коррумпированности рынка, где и сегодня многое зависит от налаженности контактов застройщика с властями.

Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении законопроект об ограничении участия застройщиков в аукционах, которые проводит Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). В проекте, которые внес депутат Мартин Шаккум, содержатся поправки в законы «О содействии развитию жилищного строительства» и «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц».

Критерии отсева

В законопроекте устанавливаются требования к потенциальным участникам аукционов, проводимых фондом. Прежде всего претендент должен иметь как минимум трехлетний опыт работы в качестве застройщика. Причем за последние три года объем инвестиций в его проекты (собственных или заемных средств) должен быть не меньше, чем объем вложений, который требуется для застройки выставленного на аукцион участка.

Чтобы отсечь от участия в торгах земельных спекулянтов, вводится условие, что у претендента должен быть допуск от саморегулируемой организации к работам по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта и т. д.

Покупатель должен быть чист перед законом (не иметь претензий от контролирующих органов за нарушения в строительной деятельности, которые ведут к ее приостановке) и кредиторами (не иметь непогашенных долгов перед банками, государственными бюджетами разных уровней, не находиться в процессе банкротства и т. д.).

К участию в аукционе не допускаются также компании, включенные в реестр недобросовестных застройщиков (такой реестр Мартин Шаккум предлагает вести организации, уполномоченной на это Правительством РФ) или дисквалифицированные за какие-либо провинности. В реестр будут включаться компании (или индивидуальные предприниматели), которые купили на аукционе фонда участки, но не заключили договоры купли-продажи (или аренды, или безвозмездного срочного пользования) на них. А также те, с кем такие договоры расторгнуты за существенные нарушения их условий.

Если компания претендует на участие в торгах по земельным наделам, где предполагается строительство объектов, предназначенных для производства стройматериалов, то достаточно соблюдения требования об обязательном трехлетнем опыте работы, считает автор законопроекта.

Мартин Шаккум объясняет свою инициативу тем, что часто компании, которые выиграли на торгах Фонда РЖС земельные участки, недобросовестно исполняют обязательства по застройке их жильем или вовсе ничего не строят.

В начале декабря этого года с аналогичной законодательной инициативой выступило Минэкономразвития РФ. Проект, подготовленный Госстроем, был вывешен на сайте МЭР для сбора экспертных оценок. Суть его в том же ужесточении требований к участникам аукционов. Правда, Госстрой не ограничивается землями Фонда РЖС, а распространяет новые требования на застройщиков любых территорий. Причем поправки предлагается внести в Градостроительный кодекс – более статусный документ, чем обычный федеральной закон.

Законопроект Госстроя также предполагает, что на аукционы будет выставляться уже инфраструктурно подготовленная земля, что позволит снизить себестоимость строительства жилья на ней и сделать покупку «квадратов» в будущих новостройках более доступной для населения.

Для спекулянтов и коррупционеров

Какой вариант аукционного «фильтра» дойдет до финиша, сейчас сказать трудно. У проекта Шаккума есть преимущество – он уже прошел третье чтение в Госдуме. Впрочем, эти законопроекты могут стать взаимодополняющими, если будут приняты оба с одновременной корректировкой тех положений, которые в них противоречат друг другу.

Отношение к таким инициативам у участников рынка неоднозначное. Что касается земель Фонда РЖС, то, как отмечает эксперт Setl Group Владимир Копылов, в большинстве случаев это участки, малопривлекательные для застройщиков. Так что ограничения по участию в аукционах фонда вряд ли окажут существенное влияние на рынок нашего региона. «Торгов фонда проводилось немного. И в большинстве это были участки, не предназначенные для строительства жилья либо с условной функцией. Чтобы они стали интересны застройщикам, необходимо улучшить прежде всего качество самого предложения. Учитывая сегодняшнюю ситуацию в городе по утверждению проектов планировки территории (ППТ) и градостроительному планированию, бизнесу мало интересны участки, где всю документацию должен готовить застройщик», – комментирует Владимир Копылов.

Напомним, что Смольный объявил о том, что частным компаниям запретят заниматься подготовкой градостроительной документации для девелоперов. За эту работу будет теперь отвечать исключительно подведомственное Комитету по градостроительству и архитектуре государственное учреждение – Научно-исследовательский и проектный центр Генплана СПб. В КГА уже формируется очередь из застройщиков на подготовку ППТ на 2014 год. Это означает, что подготовка документации теперь будет занимать очень много времени, то есть на рынок будет выходить меньше новых проектов, так что года через два объем предложения на первичном рынке существенно сократится.

Если же еще ввести предквалификационные ограничения, предлагаемые в обоих законопроектах, то от участия в торгах землей будут отсечены все новички на строительном рынке, а также все компании, у которых недостаточно успешно строятся отношения с властями.

С другой стороны, государственная и муниципальная земля – не единственный источник участков под застройку, говорит начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. Многие компании приобретают ее у частных землевладельцев, а также занимаются редевелопментом территорий, занятых промышленными объектами.

Кроме того, новички на первичном рынке редко начинают деятельность с покупки участка и самостоятельной реализации проектов, отмечает начальник отдела маркетинга Группы «ЛСР» Галина Чесаева. Они могут получить необходимый трехлетний опыт, участвуя в крупных проектах – таких как «Балтийская жемчужина», «Семь столиц», где в рамках комплексного освоения территории земля под застройку, приобретенная крупным девелопером, распределяется между несколькими компаниями.

Так что революции на рынке новые правила, даже если они будут приняты в полном объеме, не произведут. А вот к росту спекулятивных сделок и уровня коррупции привести могут. Особенно это относится к законопроекту Госстроя, который предполагает, что решение устанавливать или не устанавливать ограничительные требования для участников аукционов в каждом конкретном случае должны принимать муниципальные и региональные чиновники. Так что условия аукциона можно легко прописать под определенную компанию или несколько компаний.

Есть в законопроекте Госстроя и еще несколько неясных моментов, которые могут стать источником коррупции. Например, доступ к аукциону может быть для компании закрыт, если ее руководитель имеет непогашенную судимость по экономическим преступлениям или дисквалифицирован. При этом действующий КоАП устанавливает довольно широкие условия для дисквалификации руководителей, их можно применить практически к любому начальнику строительной (и не только) компании. Это наказание может быть применено к руководителю, который неоднократно задерживал зарплату сотрудникам, выплачивал ее в «сером» виде, не проводил инструктаж по технике безопасности на производстве. Не уточняется также, какие именно экономические преступления начальника могут стать препятствием для участия его компании в торгах.

Таким образом, похвальное стремление отсечь от рынка строительства жилья недобросовестные компании может превратиться в один из способов незаконного давления на его участников.

Источник: realto.ru