Поиск по сайту:

Зачастую застройщики - собственники недвижимости (земли, квартиры, объекта) задаются вопросом: как  ее использовать на законном основании, какими нормативными актами при этом надо руководствоваться  и имеет ли право местная власть вмешиваться в дальнейшее использование собственности? Ответить на все эти вопросы поможет знание основного документа города, поселения - правил землепользования и застройки, считает и. о. начальника управления архитектуры и градостроительства при департаменте строительства и архитектуры Кировской области  Ирина Кислухина.

- Правила землепользования  - это главный  документ, который регулирует использование земельных участков и объектов капитального строительства в муниципальных образованиях, - говорит она. -  Правила можно отнести по своему статусу к Градостроительному уставу муниципалитета,  который необходимо знать и исполнять  органам местного самоуправления, физическим и юридическим лицам. Правила устанавливают процедуру использования земельных участков и объектов капитального строительства. На карте градостроительного зонирования, которая утверждается в составе правил, определяются границы территориальных зон (в основном по кварталам), для которых устанавливаются градостроительные регламенты. Градостроительные регламенты включают основные виды разрешенного использования. Это виды, которые собственник может выбирать самостоятельно, без дополнительных согласований, с целью изменения вида  разрешенного использования своей недвижимости. Также устанавливаются  условно разрешенные  и вспомогательные виды. К основным видам относят все те, которые  между собой не «конфликтуют». Так, в жилых зонах разрешается строительство различных видов жилья.

К примеру, мы застраиваем жилой микрорайон с малоэтажной застройкой.  В основные виды разрешенного использования смело могут включаться многоквартирные малоэтажные отдельно стоящие и секционные жилые дома (до 3-х этажей), а также блокированные дома и индивидуальные дома. Такие объекты как  магазины, парикмахерские, столовые, объекты коммунального сервиса,  и так далее могут «войти в конфликт» с интересами жильцов смежно расположенных домов. Однако по Градостроительному кодексу все  перечисленные объекты, обслуживающие население могут включаться в состав  жилых зон. В этом случае  в Правилах  такие объекты отнесены к условно  разрешенным.

Для того, чтобы застройщик получил согласие на их строительство или реконструкцию, необходимо в обязательном порядке провести публичные слушания с населением, проживающем в квартале. Публичные слушания проводятся не с целью что-то запретить, а учесть мнение и интересы  граждан, определить условия размещения объекта, обеспечить на раннем этапе соблюдение  противопожарных, санитарно-эпидемиологических, градостроительных  норм, с целью дальнейшего исключения конфликта интересов. Если мы заглянем в общественно-деловые зоны, то  объекты, которые в жилых зонах отнесены к условным видам (магазины, предприятия общественного питания, банки, офисные помещения и так далее) автоматически будут в таких зонах  разрешенными, так как их разрешенный вид использования соответствует территориальной зоне. 

В правилах устанавливаются структурные подразделения местных администраций, ответственные за принятие градостроительных решений,   их полномочия, а также сроки и условия проведения, например, публичных слушаний, сроки принятия решений, подготовки заключений  и т.д.  
-Правила землепользования должен знать каждый застройщик, - подчеркивает Ирина Кислухина. -  Они ему нужны для того, чтобы избежать конфликтных ситуаций с местной администрацией  и на законном основании возвести объект. 

Быть жилью или не быть?
Департамент строительства и архитектуры наделен полномочиями осуществлять контроль за муниципалитетами по соблюдению ими градостроительной деятельности. Как свидетельствуют проверки по обращениям граждан, отмечает Ирина Кислухина, зачастую они положительно рассматриваются в сторону застройщика.  
Например, в департамент обратилась семья, в которой появился ребенок и у нее есть желание провести реконструкцию существующего индивидуального дома (увеличить объем), так как нет средств на покупку новой квартиры.
  -  Местная администрация отказывает им в выдаче разрешения, поскольку индивидуальные жилые дома не входят в перечень основных видов разрешенного использования в границах территориальной зоны, куда вошел земельный участок этой семьи.  В результате она остается без надежды на улучшение жилищных условий.  Законны ли действия местной власти? Для того, чтобы ответить на этот вопрос, необходимо провести анализ и узнать, учитывала ли местная администрация фактическую застройку квартала, когда устанавливала градостроительный регламент. Реконструкция объектов, изменение разрешенного вида использования может осуществляться только путем их приведения в соответствие с градостроительным регламентом.  

      Вместе с тем, если жилой сектор в квартале присутствует, то местная власть могла урегулировать данный вопрос путем включения жилья в условно разрешенные виды использования или  регламентами сделать разрешенной реконструкцию жилого фонда. Это полномочия и права местной администрации. 

- Не перестаю повторять, что градостроительные регламенты должны устанавливаться без ущерба интересам граждан, быть гибкими и мобильными, - говорит эксперт. - Правилами мы не накладываем запрет на стройку, а наоборот, даем возможность застройщику  грамотно решать вопрос о застройке. 
 Сегодня встречаются случаи, когда собственник магазина в деревне просит установить для него самостоятельную территориальную зону, чтобы «обезопасить»  свой объект от попытки местной власти запрета на эксплуатацию по причине размещения в жилой зоне, где в перечне основных видов использования  отсутствуют магазины. Законом не предусмотрено установление территориальных зон для отдельных объектов. Вместе с тем закон говорит о том, что земельные участки и объекты капитального строительства, предельные параметры которых и  виды разрешенного использования не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения в соответствие с градостроительным регламентом.  

Источник: vyatka.ru

- 10% на все Квартиры КССК