Опубликовано: 25.03.2013

Просмотров: 1206

Среди разнообразных юридических проблем, возникающих у рядовых граждан довольно распространенной является признание права собственности на недвижимые объекты нежилого назначения, возведенные самовольно либо в своё время не зарегистрированные должным образом.

 

К таким объектам можно отнести гаражи и иные хозяйственные постройки. Многие граждане,  в 90-ые годы, приобретя членство в гаражных кооперативах, построили себе гаражи без разрешений на строительство и регистрации объекта недвижимости. Спустя многие годы у них возникают проблемы при продаже и наследовании своего имущества либо их гаражи могут быть признаны самовольными постройками и снесены, вероятность последнего сильно возрастает, если гараж находится на земле  имеющей высокую коммерческую стоимость.

 

Для начала нужно разобраться, что такое недвижимость. Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также в ст. 131 ГК РФ указано, что «право собственности и другие вещные права подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную  регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней».

 

Таким образом, существует два признака недвижимости прочная связь объекта с землей и его государственная регистрация.  Препятствием для получения права собственности является возведение объекта на земельном участке, который не принадлежит застройщику или строительство  без необходимого в этом случае разрешения, что делает невозможной его регистрацию в госорганах. Данное положение регулирует ст. 222 ГК РФ.  Согласно п. 1 этой статьи «самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». Неблагоприятные последствия для самовольного застройщика содержаться в п. 2 вышеуказанной статьи «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет». Пункт 3 статьи  222 ГК РФ,  дает самовольным застройщикам надежду на легализацию права собственности на свою постройку: «право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка».

 

Однако при судебном признании права собственности есть определенные весьма существенные ограничения: «право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан» п. 3 ст. 222 ГК РФ.

 

Признание права собственности в судебном порядке возможно в порядке приобретательной давности  ст. 234 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ «лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течении пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество».

  

Для признания права собственности в судебном порядке необходим ряд  условий:

а) постройка должна находится на земельном участке находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании застройщика либо находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании дачного, гаражного или иного потребительского кооператива членом которого является застройщик при условии что он полностью внес свой паевой взнос;

б) постройка должна соответствовать строительным нормам и правилам и не создавать угрозу правам и законным интересам других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровья граждан;

в) лицо уже обращалось в Росреестр, и ему было  отказано в регистрации его прав на объект недвижимости;

г) объект недвижимости должен  находится во владении застройщика более 15 лет;

д) третьи лица не оспаривают право собственности застройщика.

 

Специально для rosned.info

Агентство Правовой Помощи «Магистр»

Антон Садаков

тел.75-41-29