- Опубликовано: 11.03.2013
- Просмотров: 8520
Риэлтор - индивидуальный предприниматель.
Почему именно этой теме я уделяю внимание? Потому что во-первых, зарплата в конвертах – это хорошо до определенного момента, пока вдруг не возникает ситуация когда ты понимаешь всю невыгодность своего нелегального положения. Особенно не до конца эту проблему понимают начинающие риэлторы.В случае каких-либо неприятностей с клиентами суд никогда не будет на стороне человека, имеющего нелегальный доход и уклоняющегося от налогов.
Отрицательные стороны нетрудоустроенных агентов:
1. Нет трудоустройства -нет стажа,
2. Нет профессионального статуса (посредник, черный маклер)
3. Нет белого дохода – нет возможности брать кредиты, ипотеки
4. Нет возможности объяснить в налоговой инспекции откуда ты взял деньги на приобретение автомобиля, дачи, квартиры и др.
5. Нет возможности у Агента доказать законным путем перед судом право на свое комиссионное вознаграждение в случае, если вам недоплатили или вообще не заплатили по сделке, в общем «кинули».
6. Только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель имеет право заключать и подписывать договора с клиентами.
Учитывая все эти отрицательные стороны, я рекомендую рядовым риэлторам стать индивидуальным предпринимателем ИП.
Риэлтор - индивидуальный предприниматель, это легальность вашей деятельности.
Именно статус индивидуального предпринимателя позволяет цивилизованно и грамотно осуществлять свою профессиональную деятельность в соответствии с существующим Российским законодательством. То есть работать легально на рынке недвижимости.
Потери ИП – это 6% налогов от суммы вашей прибыли, то есть от суммы комиссионных проведенных вами по «белой» схеме. На самом деле, если бы вы работали по найму с вашей зарплаты высчитывали бы 13% подоходного налога. Более подробно, с учетом современных условий работы, в том числе и с кассовымии аппаратами я рассказываю в своем вебинаре "Риэлтор-индивидуальный предприниматель.Нужно ли это риэлтору?"
Ответственность индивидуального предпринимателя озвучена в статье 24 ГКРФ «Имущественная ответственность гражданина»
«Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание»
Все частные нотариусы ИП, а много вы знаете нотариусов, которые лишились всего своего имущества из-за недобросовестного исполнения своих обязанностей? А ведь они заверяют по несколько сделок в день.
А почему? ДА потому что они стараются так выполнить работу, максимально потребовать все документы по сделке, иногда даже перестраховываются, чтобы никто и никогда не доказал, что сделка неправомочна по их вине. Причины могут быть разные в судебных сделках – ущемление прав ребенка, неучтенный наследник, обойденный супруг, обман стариков и много других причин, но практически никогда – по вине нотариуса.
В связи с тем, что с 2013 года существенно повысилось налогообложение для Индивидуальных предпринимателей у многих возникает вопрос, а можно ли работать без регистрации предпринимательства?
Быть или не быть Индивидуальным предпринимателем?
Но сначала немного теории, без знания современного законодательства все равно не обойтись.
«Индивидуальные предприниматели-это физические лица,зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (ПБОЮЛ),а также главы крестьянских (фермерских) хозяйств(п. 2 ст. 11 Налогового кодекса РФ).»
Гражданский Кодекс РФ гласит:
- Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
- К предпринимательской деятельности граждан,осуществляемой без образования юридического лица,соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями,если иное не вытекает из закона,иных правовых актов или существа правоотношения.
- Гражданин,осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи,не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то,что он не является предпринимателем.Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах,связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
На основании законодательства, частный риэлтор не имеет права заниматься предпринимательской деятельностью без регистрации ИП и уклоняться от уплаты налогов на доходы. Не имеет права подписывать договоры и принимать какие-либо клиентские деньги в виде авансов, задатков за чужую недвижимость .
А что происходит на самом деле?
Почти половина сделок проходит по серым схемам в АН, по «левым» схемам агентами, которые числятся в Агентствах недвижимости, но в фирму сделки не несут. Клиенты таких риэлторов называют посредниками, маклерами, относятся к ним неуважительно и в целом это сильно бьет по престижу риэлторского дела.
Господа клиенты! Риэлторы, работающие как физические лица, без договора, не несут никакой ответственности за свои действия вообще.
Ответственность Индивидуальных предпринимателей за свои действия регулируется Гражданским Кодексом РФ:
«Статья 24.Имущественная ответственность гражданина Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом,за исключением имущества,на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание».
И Гражданским Процессуальным кодексом РФ:« Статья 446.Имущество,на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам жилое помещение (его части),если для гражданина-должника и членов его семьи,совместно проживающих в принадлежащем помещении,оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества,если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;(в ред.Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ) земельные участки,на которых расположены объекты,указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества,если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;(в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 N 194-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода,вещи индивидуального пользования (одежда,обувь и другие),за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;…»
В чем отличие ИП и юридического лица?
Юридическое лицо – это организация или предприятие, имеющее на своем балансе деньги, имущество, товар. Имущество учитывается отдельно от личного имущества учредителей. В случае судебных неприятностей и долгов, забрать могут только то, что числится на балансе организации.
Юридические лица обязаны вести бухгалтерский учет, иметь самостоятельный баланс и смету.
Индивидуальные предприниматели обязаны вести книгу доходов и расходов, для расчета налогов. ИП не обязаны иметь офис, регистрируются в Налоговой инспекции по месту прописки.
Мелким предпринимателям целесообразно начать с регистрации ИП, а потом, если будут расширять свой бизнес, нанимать работников – зарегистрировать юридическое лицо.
В настоящее время еще не принят Закон о риэлторской деятельности. Поэтому нашу деятельность регулируют следующие Законодательные Акты:
1. Гражданский кодекс РФ
2. Гражданский Процессуальный Кодекс РФ
3. Закон о защите прав потребителя
4. Кодекс административных правонарушений КоАП.
(Статьей 14.1 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности: без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации юридического лица )
5. ФЗ-249 от 26.12.2008 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»
Резюме:
Положительные стороны:
1. Индивидуальное предпринимательство дает правовой статус для риэлтора
2. Можно работать самостоятельно, можно заключить гражданско-правовое соглашение с агентством недвижимости
3. Повышается авторитет и имидж риэлтора
4. Вы можете самостоятельно принимать решения по любым сделкам, нет привязки к начальству.
5. Можно отстаивать свои интересы в суде, в спорах клиентами и АН
6. Идет трудовой стаж и пенсионные отчисления
7. Применяются минимальные формы отчетности один раз в год
8. Налоги можно платить по ставке 6% от доходов (а не 13% от зарплаты на предприятии)
Отрицательные стороны:
1. Уплата обязательных взносов в ПФР в 2013 году 35000 в год (страховые пенсионные взносы + обязательное медицинское страхование)
2. Ответственность за правонарушения своим имуществом, если работать честно, прозрачно, на основании договорных отношений, не доводить дело до судебных споров, то вас никогда не привлекут к ответственности
Заплатить даже 36 000 рублей в год, при серьезной трудовой деятельности вполне возможные расходы.Тем более, что эти расходы вычитаются при подсчете суммы налогов, которые необходимо заплатить со своих доходов.
Допустим, я заработала за год 150 000 рублей, я должна заплатить в бюджет 9000 рублей - это 6%. Но так как я уже заплатила 36000 в ПФР, то выходит, что НИЧЕГО не должна платить по налогам. Все это учитывается в налоговой декларации. Это такой примитивный расчет.
Меня устраивает также, что не обязательно арендовать офис и платить лишние деньги за аренду, все равно в офисе сидеть некогда.
Мне нравится самостоятельно рассчитывать свой бюджет.
Я могу самостоятельно планировать свое время, свои сделки.
Я точно знаю, что не собираюсь нарушать законодательство, поэтому не боюсь ответственности.
Быть или не быть Индивидуальным предпринимателем каждый решает сам!
Е.В. Моштакова
Источник: realtscool.com